【大灣區買樓謎思】如何避開5大地雷?

隨着去年大灣區連續發放多個重磅福利,各城市陸續放寬限購政策,港澳居民到大灣區買樓,將免納稅、社保等證明,且買樓和教育,都可享受內地居民待遇,一時間帶起了灣區置業熱潮!不過,香港投資者北上尋寶,始終是隔山買樓,應如何避開買樓地雷?事不宜遲,來看看美聯集團執行董事兼中國部行政總裁張錦成為大家逐一拆解!

雷區1:買大陸樓易「爛尾」?

近年來,內地發展迅速,樓價上升,許多發展商爭相建造樓宇。為了更快獲得資金回籠,發展商通常會在項目還未建成之前,已經開始賣樓。投資者以為搶佔先機,愈早投資愈便宜,但不小心就很容易遇到爛尾樓!如何才能避免?

  1. 大陸地方大,發展商品牌多不勝數,香港買家一定要選大品牌發展商,一般大品牌資金充足,流動資金也相對充裕,降低出現爛尾樓及土地擱置風險。
  2. 買樓時審查「五證」:現時國內政府針對一手樓盤銷售都有嚴格監管,發展商由拿地至銷售,發展商除須向政府證明財務實力外,另須具備「五證」:包含《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建築工程施工許可證》同《商品房銷售許可證》。
  3. 瞭解開發商在建的其他項目及以往的口碑
  4. 追蹤樓盤銷售週期與進度,實地考察樓盤周圍環境
  5. 建議找香港持牌大型地產代理,大型代理行的資源和實力較為豐富,另香港EAA針對有牌代理在港銷售的未建成物業條例有規管,其在港發售的一手專案都需有審查報告及法律意見書,令買家得到應有保障。

雷區2:新樓變「違規建築」蓋完就拆?

關於違規建築,很多時候發展商為了吸引買家購買單位,不得不使出渾身解數,例如僭建(違規建築)和贈送面積而不符合政府的法例要求,結果交樓的時候需要被迫拆除還原,好好的新樓突然變成了僭建,相信很多業主都是不能接受的。所以,買樓一定得看清房產是不是”五證齊全”,否則維權都費勁,畢竟已是違章建築了,肯定不受法律保護。

雷區3:買中「鬼城」十室九空?

聽到「鬼城」兩字,大家可能會覺得很恐怖,難道是城裡鬧鬼了嗎?

當然不是!「鬼城」其實是指一定區域內的已出售房屋,因為缺少生活配套而非常少人入住甚至沒有人入住的情況。在國內的住宅市場,一手發展商通常可以形容為以「工廠形式」去製造單位,鬼城的出現通常於三、四線城市出現居多,如果不想買到鬼城,應如何避免?

港人投資者除了要在香港瞭解心儀的樓盤資料之外,一定要去實地考察!而且最好選擇晚上的時候去,可以視察到該區的「見光率」,所謂「見光率」即是當你去到該地區城市的樓盤裏面附近,觀察下「開燈指數」有多少,如果你發現晚上的時候沒有什麼燈光,那就要格外小心了,因為這證明了該城市的房屋暫時供應量過多!

雷區4:收樓後才發現「貨不對板」?

為避免貨不對板的情況,買家們就要細看預售證上面的資料,如樓盤的設計、單位,或者售賣的條件,看看裏面有沒有包括這些專案。有好多樓盤因為處於興建中,所以示範單位不會搭建在現樓內,因此最重要的是要看有沒有預售證和裏面包括的內容,還有地產商承諾提供的面積、戶型和售樓標準。目前許多新盤樓花物業,為顧及買家的安全,都不可以到樓盤中去考察單位,但還是建議買家去地盤附近或者街道上看看,觀察下施工的情況,有沒有很多人在工作?或者表面進度如何?表面的用料是怎樣?可以多瞭解一點,幫助買家做判斷!

雷區5:買新盤送大禮?

送大禮其實只是樓盤行銷的噱頭而已!一般而言,當發展商面臨較大銷售壓力才會如此推銷,譬如地段偏遠等。需留意,優惠力度大的樓盤,有機會存在一定問題。

噱頭1——送車牌

早年在珠海橫琴買樓,政府會支持並允許買家擁有一個澳門和珠海兩地的牌照,私家車牌的資格是可以申請的,當然這些車牌是跟着買家名稱、業主名字,是不可以轉名的,所以如果逆權,車牌的擁有權就會消失。

噱頭2——買一送一

至於「買一送一」的概念,其實就是僭建,比如有些複式單位,買下面一層會送上面一層,給的價錢其實是一個複式單位的價錢,並非再送一層的意思。部分發展商興建了層高較高的樓房,假如層高高於 5 米就有可能就被間開為兩層,如果它是合法申請的,問題自然不大,但有時也會見到一些沒有合法申請的例子。比如去年在橫琴一個專案,在收樓期間,政府有關部門把樓盤給封了,要求把中空間隔全部拆掉才可以入住。總之如果是「買一送一」或者贈送面積是太大的話,就要小心該樓盤是否合乎規格和法例!

噱頭3——「保證回報」

無論是在香港還是大灣區或海外物業,常會聽到一種叫「保證回報」的東西,其實只要是保證回報就要很小心!因為香港金管局有一個集體投資法例,明確規定不能以投資回報來招攬生意,如果抵觸了等於刑事,會坐牢或罰款等。保證回報對於發展商來說有兩個可能性,第一個是回報比市場高,假設一個單位每個月的保證回報是10,000元,當回報期過了結果連2,000元也租不出去,原來當年的保證回報是有虧損的,但是在當時的樓價就反映到,意思是買貴了。第二方面,一般購買者如果購買國內住宅,他和發展商的關係通常就是施工期內的關係,比較困難去保證發展商在未來幾年的保證回報期裡,他的經濟運行或者經濟狀況是理想,因為國內的發展商除了比較大的二、三十家之外,其實就好像「車輪轉」一樣,很多發展商興建完一、兩個專案就倒閉了,所以保證回報大家要特別小心!

 

港人大灣區買樓,人生地不熟,為保障自身利益,買家一定要好好把關,做足功課,選擇一間有信譽、專業可靠的地產仲介幫忙,才能買得安心!

 

想瞭解大灣區置業資訊?歡迎按此向客服專員查詢!

相關文章 :

【大灣區代理謎思】Agent 都有 A 貨? 當經過旺角雅蘭中心外面,往往就會看到近百個不明來歷的地產代理正在售賣大灣區物業。是否隨意找一個都可以幫忙?如果他要收取誠意金可以怎樣處理?想...
【北上搵樓實戰】買大陸樓銀行唔批按揭?... 港人北上買樓除咗可以選擇「Full Pay」,亦可向銀行申請按揭貸款,究竟買大陸樓點做按揭?最高可按幾成?唔駛估估嚇,立即睇片等達人話您知北...
【買樓貼士】大灣區揀樓5大FAQ 自大灣區放寬限購政策後,不少港人開始北上尋寶。隔山買樓不想中伏,有甚麼方法可以幫助選擇合適樓盤?以下5大揀樓FAQ幫你解答!...
【高鐵通車】西九龍商舖有潛力? 隨着高鐵香港段開通,大灣區一小時生活圈已逐漸成形,中港跨境互動更方便,為西九龍商舖帶來長遠發展潛力。擁有逾25年置業投資經驗的「工商舖達人」...
【北上搵樓實戰】大陸買樓好麻煩,買二手不如買新樓?... 在內地買樓,二手樓雖然價錢便宜,無需排隊,但一樣有潛在風險,一手二手如何選?聽達人Daniel分享搵樓經驗~立即去片!...
分享: