【1% Anthony】收入低買到樓嗎?

讀者來信

Anthony Sir你好!我都好想可以好似你哋咁買樓投資,但可惜我的工作收入不多,根本就不能通過壓力測試,有機會可以買到樓嗎?

回覆讀者來信

身邊很多朋友都遇到這個問題…

首期是有的,但收入不足以過壓力測試,申請唔到按揭,所以就買唔到樓。可能你會問,點解收入不足都會有首期呢?其實原因有好多,例如投資炒股賺咗一筆,例如有父幹母幹撐俾首期等,現在有林鄭Plan,800萬以下的物業都可以做9成按揭,只要有幾十萬就已經夠首期了,不難吧!問題是如何借到9成按揭呢?即使只是買一個500萬上車盤,都要有4萬多元收入才能過關,還要固定收入,談何容易呢?然而作為投資者,我們相信,方法總比問題多!市場上就有很多不同的方法,合情、合理、合法的方法可以選擇。兩個方向,提高收入,減低無款。

先講提高收入…

當然不是叫你即時轉工,然後加一倍人工,怎麼可能呢?

然而,你可以跳出框框,不要單靠自己就做到了。很簡單,一個人月入2萬多,過唔到壓力測試,兩個人月入4萬多,就過到了!如何合力呢?當你告訴銀行經理,收入不足過唔到壓力測試,經理第一時間就會建議你:「搵個擔保人啦!」這是最簡單的方法,只要找一個有貸款能力的親友幫手做擔保人就可以。

可能你會說:「雖然話係親人啫,但係無端端要人做擔保,唔好意思喎!」你可以加埋佢個名,亦即是聯名買樓,這是最常見的做法。筆者初初出道的時候,無論首期及收入都唔夠,經常就跟親友合資,首選當然是家人,其次是一些關係良好值得信賴的親友。當然,當中有很多細節需要留意,互相的信任固然重要,白紙黑字的協議也是必要的!市場上還有多種合資的方法,莫說新手,很多專業投資者都有用,因為他們已經買樓,沒有人名再買,同樣是合情、合理、合法,課堂再分享。

 

再講減少供款…

所謂過唔過到壓力測試,講到底都是收入與供樓之間的比例,如果收入已經增無可增,減少供款也一樣可以過關。如何減少供款呢?多付首期就不說了,鬼唔知阿媽係女人咩?講減少無款吧!你可以揀Lump Sum比較細的物業,過去十年在辣招的刺激下,細價樓大幅跑贏大市就是這個原因,然後在林鄭Plan推出後,形勢似乎有所轉變,最細Lump Sum的物業,升幅反而比較慢,正好給年青人機會上車!又例如揀樓的時候,必須要知道按揭的玩法,例如盡量拉長年期到30年,令每個月的供款減少,所以樓齡太高、缺陷較多難借按揭的物業,就算平都未必值得追。

還有很多很多方法,例如我們的團隊,除了買香港樓,也有買大陸樓,月供幾千元而已,月入1萬都買得到,一樣可以賺錢,買完香港樓都可以再買。又例如我們的工廈活化、舊樓重建項目,是以商業貸款、發展商的模式供貸,不是按揭,毋須以個人入息計算,回報可能更勝自己買樓投資,單就今年我們就已經成功收購4幢舊樓了,方法總比問題多!

 

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