上半年樓按市場的回顧與前膽(下)

筆者於上一篇專欄內分享了香港上半年的樓市及按揭市場的看法,2019的上半年,不論樓市及按揭市場均有明顯轉勢。從外圍經濟因素、美國聯儲局減息機會,到本港的政經不穏定,綜觀形勢觀望,詳細分析按揭市況的變化與樓價走勢的關係,繼而對香港2019年下半年的樓市來個預測及前膽。展望下半年,香港樓市正面對着不同的挑戰,未來數月的樓市發展很視乎外圍及本地政經因素影響。不過,若沒有進一步惡化,相信仍對下半年的樓按市場持審慎樂觀的態度。以下三點將概括經絡按揭轉介下半年的樓按市場前瞻:

  1. 新造按息將維持2至2.5厘之間

香港過去於美國加息周期只輕微加息0.125厘,減息空間非常有限,加上香港的一個月銀行同業拆息持續高企,銀行的邊際利潤進一步下降,短期內跟減的機會不大,料美國減息1厘或以上,香港才有機會跟隨調整最優惠利率。相反,由於銀行邊際利潤極低,銀行更有可能調升新造按揭的封頂息率,料全年實際新造按息將維持2至2.5厘之間。

  1. 轉按宗數將下跌5-10% 中小型銀行市佔率升至三成

自有大型銀行將現金回贈由2.1%調低至1.5%,及將實際封頂按息增加10點子至2.475厘,其他銀行亦有跟隨的趨勢。由於兩年前選用按揭的業主大多封頂息率為P-3.1%,若轉按後封頂息率為P-2.9%,即變相已加息20點子,轉按的誘因減少,預計全年轉按宗數將輕微下跌5-10%。不過,現金回贈數目仍然可觀,加上仍有部份由高成數按揭轉按的客戶,因此轉按仍保持一定的需求。而部份中小型銀行暫未跟隨調整優惠,或會令以往一直由四大銀行主導超過七成按揭市佔率有下跌的趨勢,如情況持續,中小型銀行的市佔率或有望重返三成以上水平。

  1. 加按套現成趨勢

每逢樓價高位調整,加按套現的需求便會上升。例如在2015年中樓價開始回落時,加按套現的比例曾升至17.59%,及至去年年中,加按比例由單位數水平升至13.3%突破雙位數,可見樓價累積一定升幅而樓市呈轉勢時,業主高位套現的趨勢上升。另一方面,客戶加按用作備用資金的比例一直上升,今年第二季的比例達到69.5%,反映在外圍經濟因素不穩下,業主想保留更多手頭資金以作打算,相信加按套現作備用資金的比例年內有望突破高位超逾七成。

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