八天內兩度「加辣」 後市影響全面睇

剛過去週五,金管局再度「加辣」,為8天之內第2次。適逢兩大新盤準備推售,市場反應備受關注。截至截稿日,市場消息指荃灣西站新盤共收逾10,000份認購意向登記,超額認購約21倍;而啟德新盤亦收約3,000份認購意向登記,超額認購近9倍。雖說兩大新盤備受準買家追捧,暫未受到「加辣」招的制肘,但該措施或多或少都會為樓市帶來一定的影響力。本欄將一一為大家拆解。

首先,採用內部評級基準計算法計算信用風險資本要求的認可機構,其批出的新造按揭貸款風險權重下限從15%提高到25%。當銀行批出按揭貸款,需按照規定補充一定資金,而風險權重則容許銀行不需要補充全數貸出的金額。假設貸款人向銀行申請500萬港元的按揭貸款,新措施下銀行資本要求由75萬港元(15%)升至125萬港元(25%),按揭成本增加。

金管局指出,現時本港有8間銀行採用內評法,佔市場整體按揭業務約8成,該措施或會增加按揭成本。換言之,銀行按揭業務的利潤或將收窄,若銀行欲於新造按揭貸款保持一定的利潤,或促使調整其加息的步伐。儘管本港銀行體系結餘仍處於近2,600億港元的高水平,惟於新措施下,本港銀行或將緊隨美國的加息步伐。

其次,將涉及1個或以上現有按揭貸款的借款人及/或擔保人的按揭成數上限下調1成。近年,上車靠「父幹」漸成趨勢,部份年青買家甚至需要父母作擔保人才符合申請按揭要求。以一個500萬港元物業為例,首期將由原先200萬港元增至250萬港元,增幅25%。此舉對二手市場的影響較大,料將令部份實力有限的準買家暫緩入市,而新盤市場所受的影響則較小,皆因部份財力雄厚的發展商可向買家提供高成數按揭。

至於最後一項,將主要收入來自香港以外地區借款人的「供款與入息比率」上限下調1成。此舉主要對該批人士還款能力的要求提高,值得注意的是,發展商能提供高成數按揭,相信對新盤市場影響不大,料二手市場的購買力或轉移至新盤市場。

總括而言,「加辣」後,按揭成本增加,本港銀行加息步伐或將改變。而收緊按揭對新盤市場的影響較輕,因為部份財力雄厚的發展商可提供高成數按揭,購買力或將進一步從二手市場流至新盤市場。

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