大數據不如小觀察

我去了幾日旅行,彷彿與香港樓市脫節。同行友人問,所有影響樓市的大數據都是向好,點解我仍然睇淡樓市,當時我並不明白他所講的大數據是指什麼,所以只能說我並沒有睇淡樓市,只不過認為細價樓樓價高,與一般小市民購買力脫節。嚴格來說,這就是大數據,但我知道一般專家所指的大數據就是有六成多住宅單位沒有按揭,就算有做按揭的物業,平均借貸比率是四成以下,以這個數據為根基,樓市有什麼危險。

在2003年沙士期間,香港有十萬個負資產者,但仍然有大約六成以上物業沒有按揭,但香港樓市仍然要經過一次前所未有的浩,試問大數據又代表什麼?如果我們倚賴大數據多分析樓市,不如做一些小觀察,所得出的結果會比大數據有效得多。在2012年,政府已經推出SSD,樓市非常淡靜,地產代理監管局(EAA)邀請我為物業代理界演講,為業界打打氣,演講地點在理工學大大禮堂,有千多名物業代理參與,我當然不敢怠慢,於是做了小小調查,首先問公司同事租務情況。其實我已經知道,但我想確認一下,公司各部門的租務包括豪宅,甲級寫字樓,商舖,甚至工業大廈的租務十分理想,完全沒有空置以及欠租,這個情況我亦未見過,所以,我不用再調查下去,斷定當年樓市一定會上升。當我演講完畢之後,笑聲雷動,台下有人話全部人都認為樓市下跌,只有我一個認為樓市會上升,我心裏覺得很奇怪,如果樓市下跌,政府又何需出招壓樓市?

今日當大家認為樓市還有大幅上升空間時,有沒有觀察到舖位的空置比以往多了很多,有樓收租的人知道,租客開始欠租,甚至出現租霸,況且影響樓市的利好消息經已盡出,樓市現在亦只不過是勉強穩定。當任何不利消息,例如加息、銀主盤增加等,樓市一定會向下調整,屆時出現的大數據就會不利樓市,嚴格來說,大數據是結果,要知道樓市未來走勢,小觀察是比較有作用。

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