如何看待今年新盤交投量預測

上星期提及住宅官地百億地王近年不時出現,言猶在耳,昨日再度有百億地王誕生,啟德跑道區最後一幅住宅地剛以102.8億元批出,連同今次成交計算在內,史上合共有 16 次成交價逾百億元的住宅官地紀錄(見表一),反映發展商對後市抱有信心。

牛年樓市開紅盤,無論是上車盤以至大額豪宅均錄得理想承接。市場普遍料今年新盤交投上升,更有外資大行預測新盤交投量可高達2.7萬伙水平。觀乎過去十年每年一手私樓註冊量,最高是2019年約2.1萬宗,而最低為2013年約9,986宗,而每年平均一手私樓註冊量約1.55萬宗,本欄認為年內是否能做到2.7萬伙,還要看供應及樓價的變化。

事實上,過往的確曾經出現過如此高成交量的情況,如98年一手私樓註冊量高逾3.1萬宗, 03年時亦高逾2.7萬宗。98年及03年一手私樓出現高成交量,主要因為經歷97年亞洲金融風暴,及03年沙士肆虐,以致當時經濟低迷,不少人對後市失去信心。加上當時「八萬五」政策下,私樓供應大幅增加,令發展商爭相以震撼價賣樓吸客,98年及03年平均每宗一手私樓註冊金額分別約380萬元及近290萬元,吸引大量購買力入市,部分二手客源亦轉投一手,推升當時一手私樓成交量至此水平。

反觀,現時「麵粉價」高企,加上需求龐大,相信發展商會以價先行。以剛批出的百億地王為例,每呎樓面地價高約1.58萬元,貼近市場估值上限,較19年11月批出的毗鄰地皮每呎地價約1.32萬元,更高出近2成,反映發展商對後市樂觀,市場估計項目落成後呎價甚至可高逾3萬元。是次地王效應,將增加發展商推盤信心,對日後推盤訂價亦具有指標性。

另一方面,要達至高成交量,還需要龐大供應的配合。翻查資料,98至04年期間平均每年私樓落成量高逾2.5萬伙,同期平均每年一手私樓註冊量亦高逾2.4萬宗。本欄認為,雖然今年新盤交投量料按年上升,但受制於供應緊絀,料難做到2.7萬伙水平。根據本行預測,2020至2024年的5年期私樓落成量平均每年約1.8萬伙,較98至04年平均每年逾2.5萬伙下跌近3成,故落成量遠較當時為低的情況下,一手私樓註冊量亦難以與當年相比,料今年新盤交投量錄約1.8萬伙(見圖一)。

雖然以「量」計算,遠不及97年及03年,但若以金額推算,則遠超過當時。20年一手私樓錄約15,400宗註冊,註冊金額約1,725億元,平均每宗註冊金額約1,120萬元,預期今年有多項豪宅推出,推算21年成交金額可錄約2,400億元,分別較98年及03年多出約1倍及逾2倍(見表二)。

此外,隨着近年房屋政策改變,公私營房屋比例由6比4調整至 7 比 3,而整體供應未有大增的情況下,賣地計劃可提供的私人住宅土地亦見減少,發展商吸納的土地亦跟隨減少,預期未來私樓供應將進一步下滑。觀乎近3年財年(18/19至20/21年度)賣地計劃中,平均每年可興建的單位數目只有約13,200個,比起之前7個財年(11/12至17/18年度)平均每年約20,100個大跌近3成半(見圖二)。由於補地困難,加上需求仍然龐大,現在實在看不到發展商會以量換價!

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