從新財案窺見短期土地供應難大增 對樓市有支持

新一份財政預算案剛出台,提及提振經濟、支持企業、紓困等措施,對土地供應亦有着墨,惟篇幅不多,本欄主要在短期及中長期土地供應方面闡述。

短期土地供應方面,2021/22年度賣地計劃共有15幅住宅用地,預計可供興建約6,000個住宅單位,連同鐵路物業發展、私人發展和重建及市區重建局項目計算在內,預計全年的潛在土地供應可供興建約16,500個單位,比起本財年15,730個僅輕微增加約5%。

值得留意的是,潛在土地供應不會於年內悉數售出。以過往十年平均售出率近7成計算,新財年賣地計劃最終可提供約11,500個單位;即使以8成計算,最終亦是約1.3萬個單位左右,與本財年賣地計劃12,900個單位相若(見圖一)。短期供應難大幅增加,對樓價有支持作用。而發展商補地困難,加上現時「麵粉價」高企,在需求依然龐大下,相信發展商會以價先行。

其實供應之緊絀亦可從私樓落成量變化窺見,新一份財政預算案提及2021年計起的5年內私人住宅單位每年平均落成量超過18,000個,雖較過去5年的平均數增加約5%,但翻查資料,去年財政預算案提及2020年至2024年預測每年平均一手落成量約為19,600個單位,若與近5年作比較,亦見下調趨勢(見圖二)。若未來賣地供應持續低企,相信未來落成量將會進一步下跌。

此外,新一份財政預算案亦提及研究把東九龍區5幅商業用地改劃作住宅用途,如證實可行,初步估計共可提供約5,800個私人房屋單位。此舉有助增加市區私人住宅供應,亦會進一步鞏固東九龍成為繼西九龍之後的新地標,然而改劃需時,新供應不能一蹴而就。另外,古洞北/粉嶺北新發展區、小蠔灣車廠用地發展屬中長期土地發展,這些項目發展需時,同樣未能紓緩短期供求失衡的情況。

土地供應是影響樓價的其中一個因素,短期供應不足,樓價難以大跌。根據本行數據,縱使去年受到疫情影響,但在供求失衡的情況下,去年樓價僅微跌不足1%;樓價持續高企,近日有調查指出,港人要「不吃不喝」20.7 年才可以買樓,香港連續 11 年蟬聯全球樓價最難負擔城市之首。事實上,香港膺最難負擔城市有其原因,香港屬國際大都會,地理位置得天獨厚,不少人喜愛於香港擇居,加上土地供應短缺,剛性需求大,對樓價持續帶來支持。

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