投資工廈需注意業權契約

受惠於工廈拆售項目,近月工商舖市場交投氣氛理想,四月份工廈註冊量創下十個月後的高位,註冊金額更創下歷史新高。鑑於住宅物業受多項「辣招」所限,加上部份工廈入場容易,回報更可達四至五厘,因此不少人開始涉獵投資車位、工商舖等物業。然而,工商舖與住宅的按揭條款略有不同,投資者宜小心「地雷」以免損手。

按照工商舖的按揭規定,不論物業價值,若申請人的主要收入來自香港,按揭成數上限為四成,否則為三成。如申請人在申請按揭時有就其他按揭物業作出借貸或擔保,按揭成數將再下降一成。要注意的是,購買工商舖的按揭規限較少,例如即使已有物業在手,或外地買家,或持貨不足三年,亦無須繳付額外印花稅(SSD)及買家印花稅(BSD),因而吸引不少投資者入市,而印花稅(AVD)亦只有一套標準,不過稅率比住宅物業AVD(第二標準稅率)為高。

近年政府重啟活化工廈,當中買賣亦增加不少。若有意購入工廈,建議購入較新、位處零售區、人流量多及承租能力高的單位,升值潛力較高。一般來說,工商舖可承造P按計劃或H按計劃,還款年期最多三十年,但由於工商舖流通率相對較低,質素頗為參差,故此銀行估價相對比較保守,亦沒有一套既定的標準,主要視乎物業的優質程度。

另外,現時不少工廈拆售,出現劏盤,買家宜先弄清楚,獨立契、分契及劏盤的分別。首先,獨立契即是一個樓宇單位一張契,亦即是只有一個業權,這類承造按揭最簡單;分契的意思是將一個大單位分為小單位出售,而業主需透過律師行辦理,並於土地註冊處登記,將一個業權分拆為幾個業權,如手續辦妥,便可自由買賣,按揭問題不大;劏盤即指一個單位被分成兩個或以上的獨立單位,而每個單位沒有獨立的業權,加上業主未必會向屋宇署申請,或會牽涉另一個僭建的問題,因此銀行一般不接受劏盤的按揭。

因此,購入工廈單位前,買家最好先了解大廈公契,留意公契上列明之土地用途,是住宅或是商業用途。另外,還要查閱土地註冊處記錄,可看到業權狀況、是否有釘契的情況,還要留意單位有否符合《建築物條例》的規定,如走火通道、防火、排水及通風系統等。最後,記得購入單位先找銀行估價,以免估價不足大失預算。

 

相關文章 :

公司股份轉讓物業 以「公司股份轉讓」方式進行物業賣買,一般指某公司持有一個或多個物業,買賣雙方以轉讓公司股權的形式進行交易,使新買家獲得該公司股份,並間接持有...
換樓客該「先賣後買」或「先買後賣」?(下)... 「先買後賣」是指換樓客先購入新一個物業,才出售物業,或於入伙後再出售原有的單位。此做法的好處是換客可以安心,或以無縫接合地進行「樓換樓」…...
【工商舖買賣】稅務按揭大拆解 物業投資類型多元化,除了選擇住宅出租,工商舖(工廈、商廈及舖位)亦不乏投資者吸納。近年工廈單位經常以「迷你單位」形式出售,入場費低至數十萬,...
加按竅妙知多啲(上) 有人說,儲首期雖難,但只要你成功上車,就有可能踏上財富之路。在近數十載的樓市發展中,我們印證了無數「成功」實例.........
財務信譽影響借貸 信貸狀況是反映借款人的財務信譽,逾期還款會令銀行或財務機構收緊貸款審核標準。有些人可能一直都不緊張自己的信貸狀況,但到真正需要借貸時就會出現...
分享: