按揭難題三寶 – 凶宅篇

近日一套電視劇講述一棟鬧鬼舊式大廈的靈異故事,劇情曲折迷離,引人入勝。不過,現實中如果你購入了上述大廈的單位,分分鐘很頭痕,皆因「凶宅」、「樓齡高」、「劏房」堪稱為按揭難題三寶,筆者將分開三篇逐一解說。

首先先講凶宅,以往銀行會視「凶宅」為另類物業,一般處理此類按揭申請時會較為謹慎,甚至拒批。不過,近年銀行對按揭業務持更開放及積極的態度,加上比起怕鬼,更多人怕上不到車,一般凶宅比普遍單位有一成至三成的折讓,因此間中亦有凶宅低於市場成交的個案,亦有機會承造按揭。事實上,凶宅轉手獲利的新聞不時出現,部份更成為拍賣場上買爭相競投的對象,承接力不容忽視。

市場上對凶宅沒有統一的準則或定義,一般泛指於單位內非自然死亡個案,即例如燒炭、跳樓、甚至兇殺案等;而自然死亡如老死、病死則不算凶宅。事實上,官方沒有正式記錄凶宅的相關數據,資料一般存於各估價行的內部紀錄內,因此每間銀行對凶宅的紀錄及審批結果都有可能有異。一般來說,銀行委託估價行進行估價時,估價行會依據內部存檔及翻查新聞確定單位是否凶宅,銀行亦會考慮單位未來的估值及轉售能力決定是否批出按揭。試過有位客人的單位被估價行列為凶宅但原因未明,銀行由於未能衝量單位的轉售能力而拒批按揭,後來客人找出當年的事發新聞,原來單位內發生過跳樓事件,銀行其後衡量單位地段位置及升值潛力後,估價行作出一定折讓價,最後批出了六成按揭予買家。因此,銀行決定批出按揭與否,亦會視乎單位「凶」的程度及未來潛力等因素。若然單位曾經是凶宅但已轉手數次,批出按揭的機會便更加大。此外,位於事故單位的毗鄰或上下層單位,銀行亦有可能批出較少成數的按揭或調高按揭息率,不過「凶」的程度絕對比事發單位來得少,審批準則亦較為寬鬆。

如擔心購入凶宅,可留意以下幾項小貼士。第一,準買家可透過向地產代理查詢,根據地產代理監管局《操守守則》,從業員有責任向買家透露打算購入的物業是否凶宅。第二,如使用銀行網上估價服務但未能取得估價便要小心,因該單位亦有可能是凶宅,準買家易網上多作資料搜集。第三,有意購買兇宅人士先向多間銀行進行估價,或尋找按揭轉介幫忙。

 

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