放寬中價物業按揭成數 激活換樓市場

上星期金管局放寬非住宅物業按揭成數,上限上調10個百分點。鑑於疫情尚未完全受控,市場投資氣氛相對審慎,預期有關措施短期成效未必顯著,但長遠而言,影響肯定是正面的。然而疫情自今年初爆發以來,非住宅物業市場固然首當其衝,住宅市場交投亦較去年同期明顯回落,減辣又能否伸延至住宅物業?

事實上,政府適時的拆牆鬆綁,對樓市是有幫助的。為紓緩上車難的問題,去年底政府放寬按保措施,二手市場更為受惠,當中逾600萬至1,000萬元物業因此受到追捧,今年首7個月該類型物業二手住宅註冊量按年逆市上升逾3成,而其他價格組別註冊量則報跌,當中逾1,000萬至2,000萬元二手註冊量按年同期下跌近17%。

上車需求固然重要,但上車換樓一環扣一環,故換樓需求亦不能忽視。事實上,今年首7個月1,000萬元或以下二手住宅註冊量佔整體二手住宅註冊量約87%。而2,000萬元或以下佔整體二手住宅註冊量更高達97%,假如進一步放寬逾1,000萬至2,000萬元物業按揭成數至7成,甚至乎8成!可以令到二手換樓鏈再進一步啟動,流通量增加之餘,亦可令供應量得到釋放。

隨着近年樓價持續上升,現時逾1,000萬至2,000萬元物業為市場視為換樓的選擇之一,當中大型屋苑錄得該類型物業成交的情況愈見普遍。觀乎今年首7個月二手住宅註冊量,不少傳統大型屋苑如太古城、海怡半島、黃埔花園,其逾1,000萬至2,000萬元物業註冊量佔該屋苑整體二手住宅註冊量比率分別達65%、39%、33%,故放寬該類型物業按揭成數,對換樓客而言肯定是一大喜訊。

總括而言,筆者建議政府適時檢討逆週期措施,避免樓市向一方傾斜,正如上述所言,兼顧上車需求的同時,亦不能忽視換樓需求,若顧此失彼,將影響樓市長遠發展。

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