新盤無懼加息 低息環境料將維持

上期提及,金管局於5月19日要求採用內評法的銀行所批出的新造按揭貸款風險權重下限從15%提高到25%,銀行按揭業務的利潤或將收窄,若銀行欲於新造按揭貸款保持一定的利潤,或促使調整其加息的步伐。言猶在耳,有數家大型銀行於上週五起陸續調高H按0.1厘。

加息當日,正值荃灣西站大型新盤開售,所推出的496伙即日售罄,而翌日啟德亦有大型新盤開售,開售的307伙亦幾近沽清。昨日荃灣西站進行第2輪銷售,推出共346伙,亦全數沽清,反映加息暫時對準買家暫未帶來顯著影響。回顧近期新盤表現,政府自4月起已連環出招加辣,惟似乎無礙新盤銷情。

事實上,加息0.1厘對買家影響輕微,以1個600萬港元單位為例,承造6成按揭及25年還款期,若以H+1.3厘拆息按揭計算(以昨日拆息0.35649厘計算),每月供款約14,663港元;現時將拆息按揭調升至H+1.4厘,每月供款將升至約14,835港元,即每月增加約172港元的供樓支出。香港開始加息,或將於未來緊貼美國加息步伐,預期美國今年將加息兩次左右,相信本港今年有機會跟隨,惟低息環境料將持續。

另一邊廂,加息的同時,發展商繼續以進取的價錢投地。元朗西鐵錦上路站1期項目由中港合資財團以83.3億元投得,每平方呎樓面地價約6,735元,屬於市場預期上限。此外,啟德商業地剛由本港發展商以逾246億港元投得,打破早前的美利道地皮232.8億港元紀錄,再度刷新紀錄,成為本港新地王,可見不少發展商繼續對本港樓市,不論商住,均充滿信心。

總括而言,若加息的速度及幅度溫和,市場只是由超低息環境轉至低息,業主供樓負擔不會顯著惡化。然而,需注意租金升幅追不上樓價,差估署不同面積的私宅租金回報率均不足3厘,若未來銀行存款利率升至超越租金回報率,或削弱物業投資需求,對樓市帶來影響。

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