新造二手物業 業主再難「按上按」

日前金管局公布去年第四季錄得262宗新增的負資產個案,是七個季度以來首次突破零宗。負資產出現成為樓市轉角的其中一個警號,除了歸咎於樓價回調之外,「二按」或「按上按」亦是其中一個隱憂。早年「按上按」盛行,經常聽到有業主將物業加按至十按、十五按、甚至十八按等,導致供款額越滾越大,最終部份業主未能償還貸款,被財務機構收回物業拍賣,成為銀主盤。

有見及此,金管局已於2016年出招,要求銀行對新造按揭貸款使用土地註冊處提供的電子提示服務(e-Alert Service),以杜絕違規「二按」、甚至「按上按」的事件發生,同時減低銀行體系的信貸風險。

使用電子提示服務,若業主在未獲得第一承按銀行的同意,而擅自將同一物業抵押予其他財務機構借二按,每當有涉及相關物業的二按文件提交土地註冊處,該處就會向為物業提供「第一按」的銀行發出電子提示。不過,銀行須事先獲得按揭物業業主簽署同意書,若業主拒絕簽署同意書,銀行仍可處理其申請,惟銀行亦有權採取較審慎的貸款準則,例如調高按揭利率、降低按揭成數,並以更高按息來計算其供款與入息比率及進行壓力測試,變相迫使申請者遵從。

現時於二手市場購買物業,可承造二按的機會變得很微,不過2016年前承造按揭者則不受此限,因此市面上仍有零星的「按上按」個案發生。同時,銀行以風險為本的原則,有可能定期進行抽樣檢查,以偵測違規二按的個案,若發現有客戶私自申請加按,銀行有可能向其加按息、要求提供更多抵押品或擔保人、甚至要求償還部分或全部貸款等。

雖然二手市場承造二按的機會降低,不過仍有一類業主或會以二按承造按揭。現時不少發展商向新盤買家提供高成數按揭,例如九成按揭。假設購買1,000萬以下的物業,銀行只能借出六成予首置人士,餘下按揭部份則由發展商旗下財務公司安排二按,而其財務公司事先已與銀行合作,因此銀行願意接受二按的申請。筆者在此提醒大家,要注意其風險及負擔能力,特別是在樓價下行的情況下,第一:發展商提供的二按通常於首數年有較為優惠的按揭利息,息率或與銀行相近,但數年後的利率將會大增,屆時供款將會大幅增加;第二:在樓價下調的時間,業主難以轉按至銀行,或需要抬錢才可以轉到較便宜的按揭計劃,並需要通過三厘壓力測試。因此,建議業主要衡量清楚自身的負擔能力才考慮選用此類一按加二按的按揭計劃。

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