樓市好淡因素角力

疫情大流行,震動全球股市,觸發環球股災。因樓股表現往往同氣連枝,有分析指年內樓價將下跌,最差情況樓價更有機會下跌兩至三成。

股市與樓市表現向來息息相關,不過股市敏感度較高,所以波動性往往較樓市大。觀乎近十多年樓股表現,當中出現不少股市跌幅較樓價跌幅為高的情況,若以期內最高與最低比較,2007年至2008年金融海嘯期間,恒生指數大跌約65%,而「美聯樓價指數」跌約21%;2011年歐債危機時,恒生指數跌約33%,香港樓價跌約6%;而貿易戰重燃,加上社會事件及新型肺炎疫情夾擊下,截稿前,恒生指數由去年高位至迄今跌約26%,而樓價由去年高位則累跌約8%。

目前樓市正處於好淡爭持局面。多國央行齊減息抗疫,美國更於短短兩周突然減息2次,累減1.5厘,重返零息時代;同時亦重啟量化寬鬆提振經濟。受惠美國連環減息效應,本港低息環境持續,亦延續負利率年代,在「磚頭」保值概念下,利好資金流入樓市。

不過,同時市場亦充斥負面因素,左右樓市發展。環球股災,牽動部分準買家情緒,影響他們對後市信心及入市意欲,選擇暫時作壁上觀。

失業情況進一步加劇,亦為樓市增添陰霾。最新失業率(2019年12月至2020年2月)上升至3.7%,為超過9年來的高位,當中零售、住宿及膳食服務業失業率更急升至6.1%,為約10年來的最高水平。然而,高收入一群如金融、保險等行業,目前失業率仍相對低企,這些行業人士乃是有實力置業的人士,而且防守力強,供樓能力高,沽樓壓力亦相對低,故對樓市仍有支持。不過,對於失業率上升問題,仍要密切留意發展。

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