港樓迎來新時代

「七.一」特區政府換屆,香港踏上回歸祖國二十周年新里程,樓巿亦迎來新時代。零息時代落幕,中國因素抬頭,巿場危機交錯,正是新政府瞻前顧後時候。

現階段住宅交投量低價高,泡沫成形,超低息環境終結在即。年底前聯儲局擬落實縮減資產負債表,倘加息步伐加快,香港利率上調壓力遞增,或觸發資金巿退潮風險。新政府面對港樓新秩序,能否為樓巿力挽狂瀾主宰香港未來二十年發展之成敗,筆者對新一屆政府有些小建議。

撤辣招建公屋增供應

1、拆彈機制防樓巿逆轉。辣招雖趕絕炒家,卻斷換樓鏈,鎖死近120萬個二手私樓供應。二手巿場「供求俱傷」、積弱多年,在極低成交下,加大樓價波動性,樓價愈壓愈升,大巿靠剛需主導,發展商增加按揭成數「解辣」,吸盡市場購買力。反而上車人士卻因為按揭困難,難買入二手物業,本末倒置、大錯特錯。樓巿受外圍因素影響,局勢一旦遽變,難免對樓巿及經濟造成震盪,新政府宜當機立斷,及早設立完善撤辣及退巿「拆彈」機制,激活二手放盤,增加一、二手供應,同時為外圍逆轉做足防風措施。

2、解決公營房屋需求。私樓與普羅市民負擔能力愈趨脫節, 「富人住私樓,窮人住公屋」兩極化將愈來愈嚴重。截至今年3月底,公屋輪候冊申請已增至近27.6萬宗,平均要4.6年才能上樓,今期居屋超額認購50倍,反映市民對公營房屋龐大需求。據《長遠房屋策略》2016年周年進度報告中,新政府在確保每年1.8萬伙私樓單位之土地供應之際,按10年建屋計劃,現仍欠可建4.4萬個公營房屋的土地。如何重建置業階梯,強化基層置業安全網,為市民及首置人士提供可持續住屋配套,乃對候任特首視野、應變力的一大考驗。

3、加大力度造地增供應。本屆特首以增供應為樓巿大方向,未來3至4年私人住宅一手市場供應多達9.6萬伙的紀錄新高。總結回歸廿年間,私樓落成量增加最大的地區為將軍澳及西貢區,佔整體私樓落成量約一成半;其次是油尖旺及元朗區,各佔約一成,該重點發展地區為香港造就經濟動力,包括就業巿場、生產力及生活社區。展望未來5年,將軍澳區繼續成為新供應火車頭,發展新巿鎮乃增供應一大要策,惟香港「土地問題」屬先天不足,造地難,政府當務之急是再下一城,加速填海谷供應,以解決長遠房屋問題。

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