留意各銀行的罰息細則

近年香港樓市處於上升軌,即使業主持貨一年,樓價已升值百萬元亦不足為奇。不過,礙於金管局的額外印花稅(SSD)及銀行罰息期的限制,大多數業主都最少持貨三年才考慮出售物業。而一般銀行罰息期多為兩年,業主每兩年便可考慮轉按,轉按的好處眾所周知,在此不作多談。不過大家每次轉按時,亦應留意清楚條款,例如每間銀行的罰息期長短或息率或有所不同。

何為罰息期?現時銀行為吸引按揭客戶,除了以可觀的現金回贈作招徠外,還要付出不少人力物力。因此,如業主短時間內轉按或出售物業,大部份銀行都需要借貸人額外繳付貸款額某個百分比作為罰息,以彌補手續費、行政費、現金回贈等成本開支。

現時銀行的罰息期一般為兩年,某些按揭計劃如去年盛行一時的定息按揭計劃亦有可能附設三年罰息期。以首年為例,多數銀行要求客戶賠償總貸款額的1%至2%作為罰息,及全數退回已獲取的現金回贈。次年則可能是總貸款額的1%,或全數現金回贈。各銀行的罰息期條款或有差異,但已全部紀錄在按揭貸款信(Facility Letter)中,業主記得看清楚按揭條款作實。

除了針對於罰息期內轉按或出售物業外,即使已過罰息期,若業主提早償還部份、甚至還清所有貸款,銀行或要求客戶繳付一次性的手續費,通常是定額約數百元的費用。其實這些提早還款的細節,可在尋找銀行承造按揭時與銀行職員「商量」,或可免除首一至兩次,甚至永久提早還款的手續費。順帶一提,若業主打算一次過償還全部貸款並且贖契,方法有二。第一:先自行付清剩餘貸款額,再委託律師樓向銀行贖契;或第二:委託律師樓幫忙與銀行點算清楚尾數才付款。當然,如選用方法一,律師樓的工作比較簡單快捷,收費亦相對便宜,約數千元內便可完成贖契手續。

近日中美貿易戰再度陷入僵持,雙方各自加徵關稅,引發全球股市動盪。部份業主擔心未來樓市會再度受挫,考慮於罰息期內出售物業。其實若單位已累積一定程度的升幅,即使扣除罰息及現金回贈,業主仍有可能「袋袋平安」,建議業主計算及衡量清楚風險,若對未來的樓市走勢悲觀,即使罰息「止賺」亦未嘗不可。

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