發展商按揭佔比創新高

近年發展商在推售新盤時,為了催谷銷情,均推出各項置業優惠如折扣、回贈或贈送傢俱等吸引買家。此外,發展商亦會提供不同的付款方法以及按揭計劃,讓買家選擇合適的方法入市。在申請按揭方面,除了可向銀行申請貸款之外,部分發展商會藉着旗下的財務公司,向首期不足的買家提供發展商高成數按揭,助買家更易上車。

根據經絡按揭轉介研究部以及土地註冊處的數字顯示,2020年第二季的樓花按揭宗數為1,141宗,當中涉及發展商按揭承造樓花的宗數為146宗,佔整體樓花按揭宗數12.8%,按季上升逾半成,以及創下近8個季度的新高。六月份的佔比更高達15.2%,創下逾2年新高。

近期使用發展商按揭承造樓花的佔比有所上升不無原因,一般置業人士申請銀行按揭時,除了要被審視個人的財務以及信貸狀況,亦要通過供款入息比率以及壓力測試。如申請高成數按揭,更要經按揭保險公司批核,同時需支付按揭保險費。現時經濟下行,風險溢價持續增加,銀行對申請按揭人士的入息要求及信貸狀況更為審慎,令買家更難借足貸款。相反,申請發展商按揭時,申請人一般只需提交簡單文件,部分發展商更可免去提供入息證明以及通過壓力測試,有關做法可降低貸款申請門檻,以便成功申請高成數按揭。對於一些選中心水物業,但首期預算少、借貸能力或還款能力不足的買家有很大的吸引力。

發展商按揭的申請門檻低,可以較低的首期入市。供款初期的息率雖低,但當過了「蜜月期」後,息率就會急升。因此,大部分買家於「蜜月期」過後,都會透過轉按方式轉回銀行按揭或出售物業,藉以避免以高利息供款。

然而,買家申請轉按時須承受未知的風險。首先在轉按期間,若果樓價出現大幅波動,銀行有機會因物業估價不足而批出較少貸款額,屆時買家或要支付差價轉會。而買家亦有機會承受轉按時遇上加息周期,而使息率上升的風險。此外,買家在申請轉按時,需要再次接受銀行重新進行入息審查,如果屆時買家的財務狀況仍未能符合銀行的要求,未能成功轉會,則要繼續使用發展商按揭,並以較高的利息繼續供款。

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