談《施政報告》房策對樓市影響

近年政府提出的房屋政策,除了着力增加供應外,更先後推出多輪「逆周期」措施及多項「辣招」,以壓抑需求。不過時移世易,新一份《施政報告》為上車難的問題「拆牆鬆綁」,提出放寬按揭保險成數,變相釋放需求,打破政府過往壓抑需求的房屋政策方針。

報告中提及首置人士購買800萬元或以下單位時,可申請最高九成按揭;逾800萬元至1,000萬元單位可申請最高八成按揭。放寬按揭令首期有限的首次置業人士選擇增多,吸引「候車」多時的上車客出籠;此外,放寬按揭亦降低換樓難度,吸引部份業主升級自住單位,重啟換樓鏈。

受惠於放寬按揭措施,預期逾600萬元至1,000萬元的二手物業最受市場青睞,交投佔比預計由今年首9個月約三成增加至第四季四成左右,未來甚至可以成為入市主流,成交佔比增加。

除了放寬按揭保險外,報告中亦提及多項增加供應的措施,當中包括增加白居二配額。19年白居二共有3,000個配額,報告建議明年增加配額。此舉可釋放更多有意購買未補價的二手居屋及二手公屋置業需求,有助增加二手成交。

增加居屋和「綠置居」供應亦是其中一項措施。報告提及明年推售1.2萬個居屋和「綠置居」單位,數量較19年的8,600個增加約4成,屆時可為市場提供更多資助出售房屋,紓緩供不應求情況。不過,因居屋與「綠置居」單位的實際比例分佈尚未公佈,加上未來居屋供應量仍然相對緊絀,故估計有關措施對短期樓市影響不大。

此外,報告提及明年首季出售安達臣道地皮,作第二個「首置」項目,提供約1,000伙。鑑於單位數量不多,故預期對私人市場的影響不大。報告亦提及加快出售現時租者置其屋計劃39個屋邨中約42,000個未售出單位,可讓公屋租戶購入現居單位;因租置計劃對象為公屋租戶,非私人住宅客源,故料對私人市場影響不大。

總括而言,是次《施政報告》於房屋政策着墨不少,在增加供應的同時,亦透過放寬按揭為市場釋放需求,預期可令上車難的問題得以紓緩,亦預期令換樓鏈得以重新激活,有別於過往壓抑需求的房屋政策方針。

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