銀主盤開價高並非好事

我上星期撰文指,銀主盤不斷增加,最後會令到樓價下跌,但某些樓價指數不會跌,因為指數並不包括銀主盤成交價。雖然有評論員認為銀主盤愈多,樓價愈升,我認為這是反話,他只不過想指出現在銀主盤愈來愈多,但現在銀主盤市場出現了一個奇怪現象,就是拍賣行的銀主盤開價竟然比銀行估價還要高,而銀行估價一般比成交價高。換句話說,銀主盤開價已經高於市價很多,這是不可能發生的事,究竟銀主盤市場出現了什麼問題?

一般買銀主盤的人,他們最大的要求就是低於市價的荀盤,在政府推出了15%印花稅之後,這個形勢更加明顯。因為買銀主盤的人,如果他們已經有住宅單位,就要付15%印花稅,所以,銀主盤成交價會大幅低於市價,這是一個不爭的事實。由於銀主只是要求收回借了出去款項,即使成交價低於市價亦會接受,損失的只是原業主,銀主受損的機會不大。現在銀主盤的開價高於銀行估價,表示要賣到這個價錢,銀主才不會有損失,這是以往不會發生的事。現在樓價即使橫行,銀主在出售銀主盤之後,仍然有一定程度損失,嚴格來說,這應該是財務公司的失誤,或者太多新進財務公司,風險管理警覺性不足,放貸進取,才會出現銀主盤要高價求售這個現象。

我估計,現時按在財務公司的物業,有不少的借貸比率是相當高,一但債仔不能還錢,物業被財務公司沒收後已經資不抵債,即使物業被出售,財務公司都會有所損失。當財務公司警覺到這個危機,那些銀主盤一窩瘋被推售,樓市就會有非常、非常大的下調壓力。

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