預期未來供應減少 超級豪宅前景尤其看高一線

近月豪宅備受市場追捧,交投持續暢旺;豪宅需求殷切,但其供應捉襟見肘,令高價成交頻現。日前差餉物業估價署公佈2月樓價變化,當中實用面積約1,076平方呎或以上的大型單位樓價按月升逾2%,升幅較中小型單位約0.86%為高。

逾千呎豪宅供應緊絀的情況,可從早前差餉物業估價署公佈的「香港物業報告2021」初步統計數字看出端倪。報告預測,21年及22年實用面積約1,076平方呎或以上的大型單位落成量跌穿千伙水平,估計將分別進一步回落至980伙及970伙,明年數字料創8年新低(見圖一)。

大型單位落成量下跌,估計與樓價高企及本港人口結構改變有關,以致發展商集中興建中小型單位。首先,在全球量化寬鬆以及低息環境持續下,本港樓價反覆上升,不難理解近年發展商傾向興建多些適合市民承擔能力的中小型單位,故減少興建大型單位。除樓價上升外,本港人口結構出現變化亦是箇中原因,本港家庭住戶平均人數每況愈下,最新數字(11/2020 – 1/2021期間)為2.7人。「小家庭」生活模式愈見普及,亦成為發展商傾向增加中小型單位供應的另一原因。

此外,大型單位空置率錄得下跌,由19年8.1%,跌至去年7.3%,創十九年後新低(見圖二),相信是與大型單位落成量減少及用家遷入帶動有關,反映此類單位不乏需求。

值得留意的是,報告預測大型單位落成量回落,但則沒有提供面積更大的落成量數字,雖然如此,按推斷極大型單位落成量應該少之又少。事實上,翻查資料顯示,實用面積逾3,013平方呎的極大型單位於2010年至2019年10年期間,平均每年落成量僅約70餘個,可見此類單位供應相當罕有。

預期未來豪宅供應尤其是超級豪宅的供應將每況愈下,原因歸納如下:近年政府將公私營房屋比例調整為 7 比 3,私人住宅供應減少,相信發展商吸納的土地亦會跟隨減少。土地儲備相對有限,加上2019年施政報告公佈放寬按揭保險成數,當中逾 600 萬至 1,000 萬元的物業最受惠,變相釋放更多對中小型單位的需求,故相信發展商為應對市場的轉變,繼續傾向興建中小型單位為主,變相大型單位的供應比例將持續偏低。

而近年賣地減少的影響,料將於落成量逐步反映出來。因賣地至項目落成需時,故估計2023年後的私人住宅落成量將顯著回落,相信屆時大型單位亦將進一步下跌,而極大型單位供應料更罕有。預期未來供應減少,加上中港兩地有望恢復通關,豪宅市場尤其超級豪宅的前景看高一線。

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