2018年樓按市場回顧

2018年樓市反覆,首半年仍然處於大旺市,踏入下半年起,樓市受多方因素影響終見轉角。同樣地,按揭市場亦不平靜,年內銀行終展開加息步伐,結束12年來未加息的局面。讓我們從以下幾點回顧今年樓按市場的發展:

1. 樓花表現比去年遜色 相反現樓回升
今年樓價從高位回落,根據差餉物業估價署最新的數字,樓價已從八月份最高位下跌3.7%。話雖如此,樓價由年初至今仍然升超過6%。另一方面,上半年樓市以一手主導,但下半年開始一手市場的需求放緩,相反二手業主開始接受樓市調整的現況,議價空間擴闊,令成交有回穩跡象。根據土地註冊處資料所見,今年首十一個月的現樓註冊宗數較去年同期上升4.3%,亦是七年後的新高。相反,首十一個月樓花註冊宗數比去年仍然減少23.9%。

2. 12年來終加息 銀行競爭白熱化 轉按宗數為八年新高
今年銀行在按揭市場的取態十分積極,年初各大銀行爭相推出定息按揭計劃,曾令定息按揭計劃的使用比例推至49.3%。及後定息按揭計劃暫停,但銀行在現金回贈及按揭利率方面仍然不斷優化。另外,香港銀行事隔十二年終加息,加息前夕業主把握最後的低息機會,加上現金回贈非常吸引,令轉按人數急升,八月份轉按宗數為八年後的新高,金額更打破歷年按月紀錄。

3. 房策乏力 減辣無望 發展商按揭佔比破紀錄
在房屋政策方面,現屆政府將重心側重於資助房屋中,如更改未來公私營房屋比例、修訂資助出售房屋的定價機制等。長、短期措施則包括發展「明日大嶼」計劃及其他過渡房屋,同年亦新增了一手樓空置稅。惟未見「減辣」的訊息,市民上車置業仍然十分困難,在樓市處於峰巔的狀態下,業主可借的按揭成數有限,令發展商按揭計劃殺出一條血路。今年五月,業主選用發展商按揭計劃的比例曾高達33%。

4. 環球經濟不穩 削港人置業信心
今年的環球經濟亦成為影響香港樓市的主要原因之一。自上半年香港銀行仍未跟隨加息,港美息差拉闊以致港匯轉弱,引發多次觸及弱方兌換保證,香港的銀行儲備由年初的1,800億元下降至現時約763億元水平,減幅達58%。而年內的一個月銀行同業拆息(Hibor)亦非常波動,曾低見0.67厘,亦高至近日超過2.3厘。另一方面,中美貿易戰持續拉鋸、英國脫歐爭議不斷、法國總統下台危機,亦令全球經濟氣氛蒙上一片陰霾,動搖香港買家的入市信心。

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