400萬以下高成數上車必讀

貿易戰、社會運動等內外政經因素持續發酵,香港樓市難免受到影響,近月多個屋苑的估價及成交價皆見回調,樓價400萬以下的單位趨增,對於首期未必很足夠的上車客來說,的確多了不少的選擇。而筆者相信,大部份購買樓價400萬以下的單位的人士可能是首次置業,可以「按揭保險計劃」(下稱:MIP)承造高達九成按揭上車,以下為大家解釋一下實際操作及注意事項。

首先,根據金管局的按揭規限,1,000萬元以下的物業最高可敍造六成按揭,1,000萬或以上的物業則只可敍造最高五成。不過,未有成為物業借款人或擔保人,加上物業為自住用途的香港永久性居民,可申請MIP承造最高九成按揭上車,大大減低首期支出。而MIP主要由按揭保險公司作為擔保,以減低銀行為置業人士提供六成以上至九成按揭貸款之風險。根據按揭保險公司的指引,樓價400萬或以下,最高按揭成數為90%(須爲固定受薪人士),樓價400萬至450萬以下,最高按揭成數為80至90%(貸款額上限為360萬),樓價450萬至600萬,最高按揭成數為80%(貸款額上限為480萬)。

另外,申請MIP還要滿足兩個條件。第一,與其他申請人一樣,須通過金管局的壓力測試,假設購買400萬的單位,承造九成按揭,供款30年,每月入息需達到$38,247,坊間有不少網上按揭計算機,可輕易計算每月供款及可負擔樓價等,非常實用易明。第二,申請MIP需要繳交保費,視乎按揭成數及供款年期有異,約佔貸款額的1.15%至4.35%不等。不過,現時大多銀行會給予保費折扣優惠,最高約為6折左右,若上述例子借款360萬元,保費原為$156,600,6折後為$93,960。而且不用擔心,保費亦可加借於貸款額外,可不用騰出首期支金作繳交保費。

除此之外,提醒各位選用高成數按揭之買家,如選用九成按揭的人士須有固定入息。另外以現時樓市回調的情況,銀行估價有可能與賣家的出價有落差,建議先向銀行估人價才簽定臨時買賣合約。最後,由於高成數的按揭申請分別需要由銀行及按揭保險公司批核,而按揭保險公司的審批要求較高,比一般按揭申請相對需要較長的時間,約6至8星期,文件的需要亦較多,如稅單、糧單、銀行入息證明等,買家宜預留較多時間及文件等待批核,因此成交日期不宜訂得太短。

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