Call loan的疑惑

最近本港樓市受肺炎疫情而影響,已出現一些減價甚至低於估價去沽貨的新聞。樓市降溫之餘負資產亦有增加趨勢,金管局早前公佈,2019年第四季錄得128宗新增的負資產個案,按季上升了1.4倍,大部份個案為銀行職員的住屋按揭貸款,有關貸款的按揭成數一般較高。樓市負面消息不絕,筆者亦收到一些業主查詢,擔心負資產出現後,銀行會「Call loan」,即銀行要求業主即時償還按揭貸款,在此筆者和大家一起探討有關議題。

突然收到銀行「Call loan」,當然是事出有因,當中大多為業主觸犯了按揭契約,較常見的例子如使用高成數按揭之客戶將單位出租、未知會及得銀行批准而向財務公司將單位加按,或未能準時還款(一般連續三個月)等等,跟據按揭契,銀行是有權隨時向業主「Call loan」,如業主未能償還貸款,銀行便可收回單位,並將其拍賣或放售。

雖然負資產宗數上升,但絕不是銀行「Call loan」的主因。負資產是指未償還的本金價值高於資產的市值。如購入時樓價為600萬,借貸額480萬,兩年後尚餘貸款450萬,但因樓市下滑,樓價下跌三成至420萬,以致貸款大於樓價而變成負資產,不過一般銀行不會貿貿然向自住物業負資產人士「Call loan」。反觀在以物業或抵押品作工商貸款或融資上則偶有發生,因易受經濟影響而使風險較為浮動,銀行每年一般都會評估借貸人之財政狀況以及重新對物業或抵押品進行估價,如物業或抵押品的估值有下調,銀行會有機會向借貸人「Call loan」追回差價。

此外,自政府推出新按保措施後,更多首置客申請高成數按揭並以較低首期去置業,他們亦擔憂銀行會否因風險增加而「Call loan」,有關傳聞亦只是道聽途說,當業主申請高成數按揭時,需要向按證保險公司繳交保費作擔保,固此減低銀行承受之風險,銀行亦沒有「Call loan」需要。

近年按揭貸款拖欠比率(超過3個月)一直維持於0.02-0.03%,對比03年沙士時超過1%,比率仍維持於低水平。而在09年後,金管局開始對按揭申請有嚴格的監管,包括設定按揭成數上限及壓力測試等,因此借貸人的財務狀況大多穩健。所以申請高成數或負資產人士都不要過份擔憂,要避免銀行「Call loan」,最簡單的辦法就是「準時供樓」。

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