【新盤付款】「先住後付」隱藏費用大拆解

近年部份發展商推售新盤時,推出超長成交期,業主可以「先住後付」,究竟這種付款方法是否最着數?有甚麼隱藏費用要注意?

先住後付」是一種延長成交期的付款方法,當買家簽署買賣合約時,需要先付樓價若干成數的訂金,剩餘金額則需於指定年期過後繳付,讓買家不用即時供款,便可入住單位。「先住後付」最吸引人之處是以少部份首期去置業,並且有較長的時間去安排資金。

假設發展商提出1,400日的先住後付計劃,通常買家在簽署臨約時,需要支付樓價5%,再於若干天數後支付5%,餘下樓價90%則在買方簽署臨約後1,400日內支付。以一個1,000萬單位計算,即在短期內只需支付100萬,1,400日內支付900萬便能置業。

此方法對換樓客十分吸引,因他們可以先繳付較少的首期入住新屋,之後再有更多時間讓他們放售現有單位,避免同時要供兩層樓,減輕供款壓力。然而先住後付的形式有不少細節要留意,準買家要留意合約上可能出現以下隱藏費用。

每個樓盤付款方法不同,以下為有可能出現的先住後付費用:

1. 物業准用許可證(licence agreement)

買方需要簽署由發展商律師擬定的物業准用許可證才可以入住,要支付樓價若干成數作為許可證費用,假設物業准用許可證費用為樓價10%,1000萬物業即要支付100萬(1000萬x 10%)。一般在完成交易後發展商會以回贈形式發還。

2. 佔用物業金(Occupation property fee)

買方可能要支付發展商相等於樓價若干百分比的佔用物業金,一般為每年繳交一次。假設合約要求每年繳交5%作為佔用物業金,樓價為500萬,即業主需要每年支付25萬作為佔用物業金(500萬x 5%)。如果順利完成交易,可以回贈形式發還。

3. 「租金」

部份發展商會以租約形式要求業主在入住期間支付「租金」,形式類似像簽署租約,例如早前有發展商提供61至270日的租期,期間的總租金為樓價的10%,分10期繳付。假設樓價同樣為1,000萬,即每期要支付10萬(1,000萬 x 10% /10)。租期完結後,可以續租至指定期限。

4. 不會發還的雜項開支

先住後付可能涉及一些不能發還的雜項開支,例如物業的開支如管理費、差餉地租等開支,一般也需要由買方負擔,使用付款計劃前要先行計計數。

雖然大部份先住後付入住期間所繳付的金額能夠在樓價中扣除,但買家仍需要更仔細財務規劃,才能完成整個付款程序,另外要考慮估價等因素。以上例子只供參考,大家買入單位前,應留意價單及各項付款方法。

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