【低息入市】置業新手申請按揭前必讀!

近日銀行水浸,以H按供樓的人士最受惠!今日(11月11日)一個月拆息低至0.13%,銀行同業拆息跌至9年新低,實際上置業人士慳幾多?置業新手申請按揭前要注意甚麼重點?

600萬貸款額節省逾百萬

拆息的走勢與資金持續流入香港銀行體系息息相關,年初拆息處於2厘以上水平,供樓人士要依靠H按的封頂息率供樓,但以今日一個月拆息低至0.13%、貸款額600萬、H+1.35%及還款期30年計算,每月還款額為$20,650,比年初的息率節省$3,057,全期利息更可節省低至$1,100,726。 

*假設貸款額為600萬,按揭計劃為H+1.35%,還款期30年,封頂息率為2.5%

置業新手在申請按揭前,應注意以下3大與拆息有關的事項:

1. 每間銀行拆息計算準則不同

現時大部份銀行以供樓日的拆息計算下個月利息供款,例如今日(11月11日)為供樓日,今日拆息為0.13%,下個月(12月11日)供款還款便以0.13%計算利息。但亦有銀行以一個月拆息平均值或供款日當天計算。雖然每次供樓會因拆息會有輕微變化,低在環球市況疲弱下,美國等地持續放水,預料拆息仍維持一段低水平,供樓仍然受惠。

2. 壓力測試以封頂位計算

雖然拆息低企,但大家要注意申請按揭時,會根據按揭計劃的封頂息率計算壓力測試,而不是以拆息計算。現時有些銀行的封頂位是P-2.5%或P-2.75%,但不等於P-2.75%勝過P-2.5%,亦須了解不同銀行選用之P是大、中、細,因為如採用中P-2.75%的銀行 P (5.25%)、實際按息為2. 5%,如採用細P-2. 5%的銀行 P (5 %)、實際按息同樣為2. 5%,因此實際按揭封頂息率均為2.5%,申請人要以2.5%計算自己是否符合申請按揭資格。

3. 用按揭計算機計算每月供款

打算置業人士如想初步計算低息環境下每月供款額及利息開支,可使用美聯按揭計算機,輸入樓價、貸款額、按揭利率及供款年期計算出來。假設買入物業為500萬,貸款額為八成,實際按揭利率1.63%(拆息0.13%+按揭計劃1.5%),初步預算的每月總供款額為$14,056。由於拆息會根據市場出現不同變化,事實上在現時拆息低企下,大家置業成本會比加息周期為低,可根據自己的財務能力部署置業計劃,嘗試實現置業夢。 

*假設按揭計劃為H+1.5%,還款期30年,封頂息率為2.5%

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