【供樓轉按】6大罰息期細節你要知!

大家置業申請按揭貸款時,會發現在銀行發出的貸款文件中,列明假如借款人在指定時間內(俗稱「罰息期」)提早清還貸款,需要支付額外開支。究竟罰息期如何運作?有甚麼細節需要注意?

現時大部份銀行按揭貸款,均設有一定時間的罰息期,在銀行發出的按揭貸款確認信(Facility Letter)中列明罰款,如果借款人在第一年提早還款,需要支付貸款額若干百分比作為罰息,次年及第三年提早還款的罰息則較為輕微。每間銀行亦需保障其自身成本效益,在審批成個過程條件,亦有罰息鎖定期 ,平衡兩者之間,揀選最優惠條件。

假設按揭借貸額為400萬,現金回贈4萬,提早全數還款,銀行首年收取「現金回贈+貸款額1%」及第2年收取「現金回贈」的話,首年提前還款的開支便是8萬,第2年提前還款,費用便是4萬。

以上只是一般罰息期規則,置業人士申請按揭計劃時,更要留意以下與罰息期有關的細節:

1. 罰息期生效期

罰息期是以提取貸款日(drawdown date)起計算,假設提取貸款日為2021年1月1日,罰息期為兩年,即去到2023年1月1日後提取的貸款按揭,才不會支付原有按揭罰息期內的開支。如果有轉按需要,由於一般銀行按揭批核結果為3個月,可以在罰息期完結前約3個月申請按揭

2. 罰息期收費規則銀行各異

各銀行的罰息期收費各不同,有些銀行首年收取貸款額的3%,有些銀行則只收取1%,有銀行要交回現金回贈,有些銀行則毋須扣除,罰息開支可以相距甚遠。以600萬貸款額計算,現金回贈為1%(即6萬),如果銀行A的罰息為「貸款額3%+現金回贈」,一旦借款人真的要提前全數還款,開支便是24萬(18萬+6萬),如果銀行B的罰息為「貸款額2%」,提前全數還款的開支只需要12萬。

3. 罰息期年期

有些銀行罰息期為3年,有些則只有1年,大部份銀行採用兩年。要知道哪間銀行使用較短的罰息期,可以和我們聯絡了解。

4. 留意最低罰款額

部份銀行會設立最低罰息額,例如銀行首年罰息為「貸款額1%或最低$50,000,以較高者為準」,以400萬貸款額計算,罰息便是$50,000而不是$40,000。

5. 罰息計算方法

大部份銀行以原有貸款額計算罰息,即當初借400萬,罰息便以400萬為基數計算,但有少數銀行會以剩餘還款額為基準計數。

6. 全數還款VS部份還款

按揭提前還款可分為全數還款及部份還款,如果選用部份還款,銀行的收費會有不同。

不少買樓人士基於置業及財務配置考慮,希望找一些罰息期較寬鬆的按揭計劃,不過罰息期只是選擇按揭計劃其中一個考慮因素,大家應同時考慮審批進度、按息、現金回贈、還款年期等影響,才能找到最適合自己的按揭計劃。

相關文章 :

【按揭拆解】如何避開5大地雷? 置業人士申請按揭時,經常遇到申請進度緩慢、獲批的貸款額不足、還款期縮短等問題,當中大部份與物業及申請人有關,以下5大按揭地雷有助置業路上暢通...
【按揭保險】甩保實戰大拆解 教你慳供樓開支!... 按揭保險能夠幫助置業人士申請高成數按揭,按揭成數高達七成至九成,不過同時要接受一定限制及成本,所以不少業主在供樓兩年後便會退保(俗稱「甩保」...
【60歲按揭】高齡人士上會疑難大拆解!... 現時銀行批核按揭,一般以「75-人齡」作為最長還款期,如果自己年屆60歲,按揭最長還款年期便只有15年(75-60),每月供款額急增,如果缺...
【H按新計劃】低息但不設封頂位 有何注意事項?... 最近市場傳出有銀行推出H按計劃,以新造按揭H+1.2%吸客,低於市場20至30點子,但不設封頂位或現金回贈。究竟申請此類H按計劃,需要注意甚...
【村屋置業】按揭買樓8大注意事項 村屋交通網絡愈來愈方便,環境由舒服,加上入場費一般較私人屋苑便宜,深受上車客歡迎。不過,買入村屋前要注意申請按揭及置業的8大事項,避免「中伏...
分享: