【全球放水】零息時代3大置業啟示

美國聯儲局今晨突然宣佈減息1厘至接近0,把聯邦基金利率由原本的1厘至1.25厘,降至 0至0.25厘,並啟動一連串量化寬鬆措施,應付新冠肺炎對市場引起的動盪。雖然今日香港拆息仍受多種因素影響而上升,但全球放水不絕,對本港置業的人士長遠供樓仍帶來3大啟示。

1. H按供樓人士繼續受惠

在美國減息前,H按供樓人士一般要使用封頂利率供樓,例如H按供款計劃為「H+1.24%」,封頂息率為「P-2.75%」,假設P為5.25%,即實際封頂利率為2.5%。過往拆息高企的年代,H按供樓人士往往需要依靠封頂利率供樓,但自從美聯儲局兩星期前減息後,1個月的銀行同業拆息不斷下跌,H按已經跌穿封頂利率,隨着今晨聯儲局減息1厘,雖然今日銀行同業拆息因多項因素上升,但憧憬長遠仍有望跌穿1%,H按實際供樓按息會比封頂息率再少一截,打算上車人士應積極考慮使用H按計劃。

假設供樓人士的貸款額為500萬,供樓年期為25年,Hibor變化會對供樓開始產生不同影響。在原本封頂息率2.5%情況下,每月供款額為2.2萬元,總利息開支達172萬。但如果Hibor跌至0.5%,每月供款減少2,000元至2萬元,總利息開支跌至116萬,足足節省55多萬。

拆息變化對每月供款影響 (假設H按計劃為H+1.24%,封頂息率為2.5%):

*Hibor以每日銀行公佈為準,以上例子只作參考

2. 供平過租增加

由於Hibor下跌讓置業人士的借貸成本下降,供平過租的情況會增加。以港島區現時實用面積313呎的單位為例,放售價為600萬或放租16,000元。以承造7成按揭為例,在2.5%封頂息率計算下,每月供款為$ 16,595,比租金為高。但如果Hibor跌至0.75%,每月總供款額為15,503元,比月租為低。對於有置業需求如結婚成家的人士,可考慮在低息期下供樓,既能自用又能視作長線投資。

以600萬物業、按揭成數為7成及供款30年下,拆息變化的供款比較(假設H按計劃為H+1.24%):

*Hibor以每日銀行公佈為準,以上例子只作參考

3資金有機會轉移至物業市場

在全球「放水」帶動下,有助市場釋放資金投資,其中香港物業是投資者熱愛的避險市場,資金有望轉移至香港樓市。近日個別單位過往因疫情出現減價情況,如果有負擔能力的人士可積極睇樓及還價,如見到減價的優質「筍盤」不妨襯低吸納。

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