【半新盤鬆綁】減價潮襲來 如何善用借貸力成功上車?

半新盤是指入伙不久的樓盤,由於樓齡夠新,毋須擔心失修問題,深受不少買家歡迎。近日有市場消息指出個別半新盤單位出現鬆綁潮,又有單位減價成交,為置業人士提供更多買樓選擇。為半新盤申請按揭有何好處?如何善用按揭借貸力供款?今次就一一為大家拆解。

1. 半新盤出現鬆綁減價潮原因

半新盤會出現鬆綁潮及有業主減價出售,主要基於以下原因:

a. 「呼吸PLAN

半新盤單位出現減價,其中一個原因與按揭有關,當初發展商為吸引欠首期的上車客提供更多選擇,推出息不供本的「呼吸Plan」貸款計劃,業主毋須通過壓測及提供入息證明便能以低首期上車,在指定「蜜月時間」內只需還低息不還本,但蜜月期後便轉變為P或「P加」。由於當初能輕易申請貸款,在蜜月期後如果無法捱高息便要申請轉按,但業主又未必符合入息資格,最終只有把物業沽出。

b. 額外印花稅

半新盤會出現「鬆綁潮」,主要與額外印花稅因素有關。根據現時額外印花稅制度,如果物業持有期為6個月或以內,稅率為15%;如物業持有期超過6個月但在12個月或以內,稅率為10%;如物業持有期超過12個月但在24個月或以內,稅率為5%。假如物業成交價為800萬,額外印花稅高達80萬至160萬,所以新盤買家為了慳稅,除非遇上特別理由,否則通常不會在3年內沽出單位,盡量等待3年後才沽出單位,最終出現半新盤「鬆綁潮」。

【半新盤鬆綁】減價潮襲來 如何善用借貸力成功上車?
【半新盤鬆綁】減價潮襲來 如何善用借貸力成功上車?

2.半新盤申請按揭優勝之處:

半新盤湧現下,如果打算入市「撈筍盤」,比起一般舊樓,半新盤的優勢是夠「年輕」。基於申請按揭需要計算物業樓齡,一般以「75減」計算最長還款年期,半新盤只有數年樓齡,一般可做30年還款期。選擇長還款期不但還款更輕鬆,還更易通過壓力測試。以一個700萬物業為例,以現時一般新造按揭計劃H+1.5%,以今日拆息0.42%計算,實際按息低至1.92%,封頂息率2.5%計算,如果申請六成按揭,選擇30年還款期,壓力測試要求只需要$ 39,745,但選擇20年,壓測要求增加$8,407至$48,152,選擇15年的話,壓測要求更比30年增加$17,451至$ 57,196。在低息環境下借貸成本低,就算本身能通過壓測及具備還款能力,亦可以使用較長還款年期把現金留在身邊,進行更完善的財務配置。

30年 vs 20年 vs 15年按揭比較:

(假設樓價700萬、六成按揭、按揭計劃為H+1.5%、封頂息率2.5%及還款年期30年)

大家只要善用按揭的借貸能力,買入半新盤自然更加輕鬆。

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