【按揭拆局】4大因素影響物業估價

物業估價是申請按揭重要一環,一旦估價不似預期,甚至出現無法估價狀況,申請人便要準備更多首期。申請按揭的時間、物業單位背景、物業成交量及物業質素等,均與估價高低息息相關。究竟這些因素如何影響物業估價?可以如何為估價做足準備?今日就一次過為大家拆解。

因素1:申請時間

近日不少新盤推出市場,發展商提供即供及建期付款計劃,買家如果選用建築期付款,可以申請按揭保險新例(俗稱「林鄭Plan」),約在收樓半年前才開始申請按揭,銀行屆時才會對物業進行估價,估價基於當時經濟環境、市況、附近大型成交等因素影響,買家要預留資金,以備當時估價上落風險。

因素2:物業成交量

銀行會根據物業及附近物業的成交量作為估價其中一項因素,香港部份單幢樓成交疏落,銀行較易出現估價不足。如果屬於大型屋苑成交量大,銀行估價一般較為貼市。

因素3:物業質素

物業的樓齡、坐向、層數、景觀、管理質會影響物業估價,如果樓齡較年輕,景觀面向海景,銀行估值一般較高。另外,如果單位有僭建,銀行估價會偏向保守,買入單位前可在土地註冊處進行查冊,如果擔心單位被改動,可花數百元在屋宇署網頁查看圖則,如有懷疑可向相關專業人士查詢。

因素4:單位背景

物業如果曾經出現事故變成凶宅估價會出現較大差異。銀行委託估價行進行估價時,估價行會依據內部存檔及翻查新聞資料決定單位是否凶宅,銀行考慮單位未來估值及轉售能力決定是否批出按揭。銀行決定批出按揭與否,會視乎單位「凶」的程度及未來潛力等因素,若然單位曾經是凶宅但已轉手數次,批出按揭的機會才會較大。

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