【按揭拆解】保守VS借盡,哪個風險大?

2019年香港經濟氣氛不濟,在失業率上升的陰霾下,人人擔心難以維持生計,加上坊間傳言高成數按揭容易導致負資產,置業採取保守態度,如果有錢在手,盡量先付多點首期,承造較低成數按揭,就算做到9成按揭也盡量只做6成,這種說法是否正確?大家可以參考以下個案進行分析。

假設A先生擁有首期160萬,想要物色一個400萬左右的單位上車,如果是「保守型」只承造六成按揭,160萬現金剛好用盡。但如果選擇「借盡型」九成按揭,扣除首期40萬後,仍剩餘現金120萬傍身。

    有錢傍身是王道

一旦經濟繼續下行,A先生不幸步上失業命運,如果他當初置業選擇「保守型」借六成,如今便缺乏備用資金,連每月供款的九千多元也難以應付,分分鐘步上斷供的命運,到時不僅銀行會收回單位拍賣,A先生更要背負差劣的還款紀錄,影響日後重新置業。然而,如果他當初選擇借足九成,由於手上現金尚有120萬,根據現時每月還款14,224元,他尚有84個月支持繼續供樓。經濟終有一日回暖,A先生總能找到工作繼續供樓,甚至能善用手上物業再買入第二層樓。

*以樓價400萬,利率2.5%,供款30年計算

善用Mortgage Link抵銷利息支出

大家或許會擔心,雖然借盡按揭能夠有現金傍身,但要使用按保做按揭便要額外繳付保費,而且會導致利息增加。不過按保保費有六折,以上例子按保費用只需數萬元,值得藉此機會增加現金流。至於利息增加方面,大家可以善用Mortgage Link高息存款掛鈎戶口,把借貸額一半放入專屬存款戶口,抵銷按揭利息的支出。就九成按揭情況,A先生的高息戶口最高可放入約180萬,故能把全數120萬現金放在Mortgage Link戶口,並享受與按息相同的存款利率。由於戶口屬於活期戶口,一旦有資金需要,還可隨時調動資金。

按揭是置業幫手,就算遇上經濟下行,只要善用按揭借貸力,仍能夠準時還款,即使成為負資產,銀行見到還款紀錄良好便不會輕易call loan。

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