【按揭拆解】如何避開5大地雷?

置業人士申請按揭時,經常遇到申請進度緩慢、獲批的貸款額不足、還款期縮短等問題,當中大部份與物業及申請人有關。只要大家避開以下5大按揭地雷,置業路上便能更暢通無阻。

地雷1:文件不齊影響審批進度

如果申請按揭文件不齊全會影響審批進度,按揭申請人如果屬於受薪人士,提交的文件較為簡單,需要提交身份證、物業買賣合約、最近3個月的住址證明、及最近3個月的入息證明如最近財務年度的稅單或糧單。但如果屬於自僱人士,需要提交商業登記證、最近兩年的稅單、最近的財務報表及公司最近6個月的戶口紀錄。如果屬於有限公司,更需要提交公司註冊證、公司章程及簡介。不少申請按揭的自僱人士的文件未必齊全,影響申請進度,打算置業前必須有足夠時間預備。

地雷2:物業估價不足影響獲批貸款額

物業估價不足會導致獲批的按揭貸款額出現差異,近月銀行對物業的估價較為保守,導致最終批出的貸款額比預期為低,樓價800萬物業如果做足6成按揭,可以借足480萬貸款,但如果銀行對該物業的估價只有750萬,只能獲得450萬的按揭貸款,兩者相距30萬。由於每間銀行委託的測量行各有不同,可向多間銀行進行估價,個別銀行的估價會較為進取。另外,如果物業成交價與估價相距不遠,有銀行可以酌情調高估價

地雷3:物業類型特別及樓齡高影響還款期

雖然按揭最長還款期長達30年,但物業類型特別及樓齡高會影響批出的按揭還款期。現時銀行根據「75減」或「70減」樓齡決定還款期,如果物業樓齡已經有50年,銀行再以「70減」處理按揭申請,該物業的最長還款期只有20年。買入單位前可為物業進行初步的查冊,登入土地註冊處的「綜合註冊資訊系統網上服務」查閱物業資料。另外,物業類型亦會影響還款期,例如買入村屋,銀行多數以「55減」樓齡作為最長還款期。為保障起見,買入物業前可先向按揭轉介公司了解。如果居屋樓齡大於20年,由於接近房委會30年的擔保期,按揭還款期亦有機會會被銀行扣減。

地雷4:收入來源、非自用及已有貸款在身影響按揭成數

現時住宅物業如果不申請高成數按揭樓價1,000萬以下按揭成數高達6成,不過如果借款人的收入來源及購買物業的目的會影響按揭成數,如果收入來自香港以外地區,按揭成數要削減1成,如果屬於非自用或由公司持有,按揭成數亦要削減1成。如果自己已經成為擔保人或已經有按揭的物業,按揭成數亦要扣減1成。

地雷5:成交期太短 銀行不夠時間審批

物業成交期讓買賣雙方的律師有充足時間處理業權事宜,銀行亦需要一至兩個月審批按揭申請,二手物業的成交期於簽署臨時買賣合約決定,過往成交期一般為兩個月。然而近月疫情影響按揭處理進度,成交期需要爭取至3個月才最安全。

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