【按揭拆解】6大因素影響按揭成數

不少置業人士申請按揭遇上最大的難題是難以計算按揭成數,過往個案中,甚至有個別申請人只能做到按揭成數兩、三成,導致首期預算要大幅增加。事實上按揭成數能做到多少,與物業及按揭申請人的財務背景息息相關,今次就為大家拆解影響按揭成數的6大因素。

物業因素:

1. 樓價

金管局指引規定,樓價在1,000萬以下的住宅物業,最高可做到按揭成數六成貸款額上限500萬,當中的分界線為樓價833萬的物業,在833萬或以下的物業,仍可做到按揭成數六成,但833萬以上至1,000萬的物業,最高只能獲批500萬貸款額。假設你買入900萬物業,受上限影響最高只能做到500萬貸款額,即五成半按揭成數。另外,如果物業高於1,000萬,按揭成數更縮減至五成

2. 物業類型

物業的類型會影響按揭成數,如果屬於住宅物業按揭成數不會受到影響,但如果屬於工商物業或獨立車位,不論任何價值,最高按揭成數均為四成。一個700萬的物業,住宅最高可做六成按揭,即只需支付280萬首期,但如果屬於工商物業,便要增加至140萬至420萬首期。所以買樓前必須知道單位究竟是屬於住宅還是工商物業,除了可自行查冊或向相熟的地產代理查詢,更可向專業的按揭轉介公司協助向銀行了解,讓置業更有預算。

3. 物業用途

買入住宅物業主要可分為自住或出租用途,如果屬於自住,按揭成數不受影響,但如果屬於出租用途,按揭成數亦要削減一成,不論任何樓價,物業按揭成數最高只能做到五成。

4. 物業持有方法

如果物業屬於公司持有,不論任何樓價,物業按揭成數最高只能做到五成。

申請人因素

5. 收入來源

除了物業情況,按揭申請人的收入來源亦會影響按揭成數。如果申請人收入來自非香港地區,按揭成數要削減一成,如果屬於自用物業,1,000萬以下的物業最高按揭成數為五成,最高貸款額為400萬,1,000萬以上的物業最高貸款額則只有四成。

6. 有按揭在身/已做擔保人

不少按揭申請人會忽略自己有按揭在身,或者是擔保人身份為家人供樓,此類人士如果再置業,銀行均會削減按揭成數一成,1,000萬以下住宅物業按揭成數最高為五成,貸款上限為400萬,1,000萬以上最高按揭成數為四成。

極端例子:按揭成數只有兩成

按揭成數的計算方法受以上多項因素互相影響,較極端例子是假設申請人收入來自非本港、物業為非自用加上本身有做擔保人,當他打算買入800萬物業,按揭成數便由六成跌至三成,首期由原本320萬大幅增加至560萬。如果他打算買入的是工商物業,收入來自非香港及已做擔保人,按揭成數更減至只有兩成!

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