【按揭知識】拆解P按4大疑問

大家買樓申請按揭,通常有P按H按以供選擇,在低息環境下,H按P按更為優惠,金管局數字顯示,高達九成人士使用H按供樓,但仍有少數人士使用P按供款。究竟甚麼申請人或物業類型必需使用P按?P按的「P」又有幾多種?小編一次過為大家拆解P按的4大疑問!

1. P按有幾多種「P」?

P按是指以最優惠利率為基準的按揭計劃,當中的P是指Prime Rate(最優惠利率)。現時市場上有四個「P」,華僑永亨銀行為5.5%,富邦及大眾銀行為5.375%,滙豐、恒生、中銀(香港)及南洋商業及集友銀行為5%,其餘銀行為5.25%。所以申請按揭時見到P-2.75%,要問清楚按揭計劃的所屬銀行是採用哪個「P」,如果屬於5.5%,實際按息便是5.5%-2.75%=2.75%,如果最優惠利率為5%,實際按息便是5%-2.75%=2.25%。

假設買入一個樓價600萬的物業及承造6成按揭,如果銀行A及B的按揭計劃均為P-2.75%,銀行A的P為5.25%,實際按息即為2.5%。以30年供款計算,每月供款額為14,224元,總利息開支為152多萬。如果銀行B的最優惠利率為5%,實際按息只是2.25%,每月供款額便跌至13,760元,減少464元,總利息開支只需135多萬,減少166,857元。

2. 甚麼人甚麼物業必須用P按?

雖然H按使用者在市場上佔大多數,但如果買入的屋苑類型並非普通私人住宅,例如未補地價的居屋或租者置其屋,只能使用P按供款。如果居屋或租置屋已經補地價,則可以選用H按或P按計劃。另外,如果醫管局員工使用Hospital Authority Home Loan Interest Subsidy Scheme(HLISS)置業,同樣需要使用P按。如果想申請車位按揭,亦只能使用P按

3. P按升跌受甚麼因素影響?

香港銀行最優惠利率一般經計算後與美國聯邦利率相扣,但最終跟隨與否,則要視乎銀行資金成本計算後取態,例如2018年美國加息1/4厘後,滙豐便跟隨調升1/8厘,但近月美國減息,本地銀行基於存款利率已接近0.001%,再減已沒有空間,故未有跟隨。相對受銀行同業拆息波動影響的H按,在長遠的供款旅途上,P按仍相對較為穩定。

4. P按過去30年有甚麼轉變?

80年代上車人士如要供樓,只能選用大型銀行的P按計劃,當時P按以「P+」主導,而優惠利率為10多厘,所以實際年息高達20多厘,並通常只有由滙豐同渣打兩間銀行批出,2000年後才出現「P-」狀態。直至銀行2000年後積極開拓設有封頂位的H按計劃,P按使用率才下降成為少數。

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