【按揭財技】 利用加按套現供子女海外升學

近年不少父母希望為子女安排海外升學,但開銷分分鐘達到六位數,以英國寄宿中學為例,一年學費及生活費便高達50萬,父母一時未必有足夠現金周轉。不過,如果手上有磚頭在手,便可透過加按套現,放心安排子女升學事宜。

加按是指把現已在財務機構做按揭的物業增加貸款額,以套取更多資金作其他用途。想知道透過加按能夠套現多少資金,必須計算原有按揭中有多少尚欠本金。例如銀行估出物業值500萬,原有按揭的尚欠本金是200萬,在可以承造六成按揭的情況下,最終能夠真正套現100萬 (500萬x60%-200萬)。

物業估價影響大

要做到無痛加按,物業的估價非常重要,因為加按本身不涉及物業買賣,銀行只能以估價作為參考標準。打算加按的人士便可利用估價,並根據按揭成數上限得出最後獲得的加按貸款額。所以,當樓市正在上行時,銀行的估值較為進取,對加按套現更為有利,相反地,當樓市下行時,銀行對物業估值較為保守,便會影響加按的最終結果。

假設業主手上剩餘的貸款額為200萬,而現時該物業估價為600萬,根據金管局指引,1,000萬以下的物業最高可承造6成按揭,扣除剩餘貸款200後,業主可以套現160萬(600 x 60%-200萬),能夠成為兒子海外升學的學費,如果尚餘資金,可投資於收息股、直債、債券基金等投資產品,對沖因為加按而額外增加的利息開支。

留意個人財務能力

不過並非每個加按個案均會如此順利,其中最大難關是業主的借貸紀錄及收入是否符合按揭審批要求,如果過往還款紀錄一般,或者在申請第一次按揭時,只能僅僅通過壓力測試,期間收入未有增多,申請加按就會有困難。因此,留意個人財務能力、努力增加收入十分重要。

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