【按揭財技】5個提升借貸力竅門

買樓上車是不少人的夢想,如果欠缺首期資金,就必須善用按揭的借貸能力。礙於金管局對按揭申請有嚴格的指引,要成功獲得最大的按揭貸款額挑戰重重,以下5大方法將有助置業人士借到最多的按揭貸款。

1.增加收入

申請人的收入會直接影響按揭貸款額,因此除了努力增加正職的收入,可透過兼職增加收入金額。另外,如果買入的物業為連租約,其租金收入也能計算在收入之內,租約中有打釐印的租金收入以七折計算,如果沒有打釐印的則以六折計算。假設租金收入為14,000元,有打釐印為9,800元,沒打釐印的則為8,400元。

不過購買連租約物業者要注意,如果1,000萬以下的物業,非自住最高只能承造五成按揭,1,000萬以上物業不論自住或非自住,最高按揭成數同樣為五成。所以如果希望把租金收入計算在總收入之內的話,可以考慮買入1,000萬以上的物業。

2.找到最好的估價

物業的買入價與銀行估價往往不同,而最終批出的貸款是根據銀行估價而定的,所以銀行估價愈高,對最終批出貸款額愈有利。假設A銀行的估價為600萬,B銀行的估價為650萬,兩間銀行同樣批出6成按揭,A銀行的貸款額為360萬,B銀行為390萬,兩者已經相差30萬。

3.計算好物業按揭次序

金管局要求如果在申請按揭時,有就其他按揭物業作出借貸或擔保,申請人的供款與入息比率要削減一成。所以如果考慮買入多套物業,要審慎考慮買入的次序。例如目標物業中一套樓價為500萬,另一套樓價為800萬,假設先買入500萬的物業,最高可承造6成按揭,貸款額為300萬,之後再買入800萬物業,按揭成數要下調一成,即只能承造5成按揭,貸款額為400萬,兩個物業總貸款額為700萬。

不過,如果先買入800萬,最高可承造6成按揭,貸款額為480萬,其後買入500萬按揭,最高按揭成數為5成,貸款額為250萬,兩個物業總貸款額為730萬,比前者高出30萬。

兩個物業買入次序不同的比較:

表面上先買入高樓價的物業,獲得的總貸款額會較先買入低樓價的物業多,但每個物業情況不同,而且申請人亦可再加入按保等因素再作比較,所以必須按實際情況再計算一次。

4.贖回已有按揭的物業

如果按揭申請人本身已經就其他按揭物業作出借貸或擔保,按揭成數要削減一成,供款與入息比率及壓力測試更要由50/60下降至40/50。所以如果手上資金充裕,可考慮先贖回已有按揭的物業,之後再申請按揭便能恢復原本的按揭成數、供款與入息比率及壓力測試。

5.善用按揭保險

上車人士另一個較直接的多借按揭方法,便是申請按揭保險變成高成數按揭,根據今年新按保指引,800萬物業以下可以承造高達9成的按揭,800至1,000萬物業能夠承造8至9成按揭,大幅增加置業者的借貸能力,不過申請者必須為自住及首次置業人士,以及要繳交額外按保費用。

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