【新手置業】細價樓上車按揭攻略

在香港置業難免要用按揭供款二、三十年,對於尚未置業人士,究竟如何上車最為穩陣?其實懂得用按揭計數最緊要,今日就以一個樓價400萬的單位為例,為大家分析按揭的注意事項。

1. 計算可負擔樓價

根據現時金管局按揭指引,1,000萬以下物業最高可承造六成按揭(最高貸款額500萬),如果打算買入700萬物業,首期至少要280萬。申請人可考慮申請按揭保險(詳見第2點),或選擇樓價較低的物業入市。現時市場上仍不乏400萬以下的樓盤,私人屋苑主要位於元朗、屯門及馬鞍山,或選擇未補價的資助出售房屋,部署置業計劃前可瀏覽美聯物業官網初步研究。

2. 考慮是否善用按揭保險

按揭保險能夠為置業人士以較高成數上車,800萬以下住宅物業最高能承造九成按揭,800至1,000萬物業最高能承造八至九成按揭。如果使用按揭保險400萬物業首期只需要40萬。不過要注意使用按揭保險需要支付保費,以及只適用於自住物業。如果承造八成以上按揭,必須為首置固定收入人士。

3. 計算壓力測試+每月供款

壓力測試是指當利率加息3厘後,每月供款不得高於月入60%,而壓測是以按揭的封頂位計算,假設按揭計劃的封頂息率為2.5%,壓測下申請人要以利率升至5.5%進行考驗。不少上車人士擔心難過壓測,但只要善用按揭計算機計數便能估算是否合格。如果400萬物業承造六成按揭,每月薪金達$22,712便可符合資格。

另外,不少上車人士擔心置業後供款壓力大增,同樣可使用計算機計算每月供款額。如以實際按息2.5%及供款期25年計算,400萬單位每月供款為$10,767,如果月薪為2.3萬,每月尚有萬多元資金生活。如果覺得供樓壓力太大,可考慮盡量拉長還款期至30年,讓每月供款更加鬆動。

4. 注意估價

銀行批核按揭時會自行委託估價行進行估價,而按揭的貸款額會根據估價調整。如果估價低於成交價,會以較低者為準,例如申請人打算為成交價400萬的物業申請九成按揭,但估價只有350萬的話,貸款額只有315萬而不是360萬,買家要額外支付45萬首期。影響估價涉及多項因素,包括申請按揭時間、物業質素、背景(是否凶宅)及樓齡等。

5. 注意買入物業額外開支

買入物業牽涉不少成本,包括經紀傭金,還有印花稅律師費、裝修費等,經紀傭金一般為成交價1%,律師費約為萬餘元,裝修費約為二十萬以上。如果買家為首次置業,可使用較低的印花稅稅率。一個400萬物業印花稅開支為9萬,樓價愈高稅率愈高,買入單位前必須計算清楚。只要大家做好財務準備,置業上車的風險便能大減。

相關文章 :

【按揭財技】如何提升借貸力 實現「業主夢」?... 上車做業主是不少人的夢想,如果欠缺首期資金,就必須善用按揭的借貸能力。如果你正在為如何獲得最大按揭貸款而煩惱,以下5大方法或可有助置業人士借...
【減薪‧減津貼】航空業人員疫巿置業如何自保?... 航空業員工有不少津貼收入,但是由於津貼的部份會被銀行視為非固定收入,因此按揭申請方面,銀行不會直接將當月的津貼當作入息計算,變相令到申請人入...
【買樓防伏】拆解撻訂4大原因 如何避免?... 最近香港物業出現多宗撻訂個案,最終交易沒進展,預料獲發展商沒收所有訂金。撻訂個案涉及至少數十萬金額,究竟一般撻訂的原因是甚麼?有甚麼方法避免...
【個案分析】300萬首期在手、月入2.5萬 能否上到車?... 30多歲的Jessica持有首期300萬,但她月薪只有2.5萬,擔心難以通過壓力測試。我們了解過Jessica財務狀況良好,絕對可以有上車機...
【按揭保險】六折保費優惠不再?有甚麼拆解方法?... 按保公司一般提供最高六折保費優惠 ,所以能減輕供款人負擔。不過近日市場風險增加,按保公司根據客人供款能力,將保費折扣調整至六成半至七成。在此...
分享: