【新樓實戰】買樓花流程及按揭注意事項

踏入2021年,多個一手新樓盤陸續開賣,無論是啟德最低500多萬就可以上車的Monaco,還是日出康城第十期LP10,都會以樓花的形式應市。事實上,在2021年本港有機會推出的68個新樓盤中,樓花的數量暫為57個,達到84%的極高比重。所以,想要順利買樓花,今日這篇實戰攻略就一定要仔細看。

「買樓花」有甚麼着數?

樓花」是指未落成的樓盤,發展商為了鎖定銷售量及回籠資金,會推出多項折扣優惠,鼓勵買家在樓花期買入單位。現時《一手住宅物業銷售條例》規管一手物業(包括樓花)的銷售程序及資金存放。

買家買入樓花時,未能參觀真實單位又不能即時入住,發展商為了吸引買家在樓花期買入單位,發展商會提供即供折扣優惠,鼓勵買家以最短時間支付樓價。

「買樓花」流程

買樓前:

1.於美聯物業一手新樓專頁查詢線上售樓書,掌握樓盤詳情
2.視察建築工地
3.參考價單研究選用哪一種付款方法
4.由於揀樓氣氛熱烈,最好預備揀樓名單,一旦心儀單位已被選擇,也有後備單位選購

買樓時:

1.線上看新樓示範單位、VR看樓、實地參觀參觀示範單位及清水房
2.入票,一般金額為10萬,支票抬頭為發展商的律師樓)
3.樓盤開售,售樓處分為抽籤區、等候區、選樓區及簽約區,大額投資者會獲優先揀樓
4.簽臨時買賣合約並申請按揭

買樓後:

1.買家可預計關鍵日期時期收樓,但要注意關鍵日期並非等於正式收樓日期
2.當發展商正式交樓,會向業主發出收樓信,聯絡物業收樓部預約收樓,收樓當日可以自行或委託測量師驗樓

樓花付款方式如何揀?

現時樓花按揭分為即供付款及建築期/建期付款,即供是指在樓花期期間已申請按揭及支付所有樓價,由於資金能在短時間內回籠,發展商提供的折扣優惠通常較多。發展商會提供90至210日的成交期計劃,通常愈短的成交期,折扣會愈多。

建築期付款是指在樓花期期間支付小部份樓價,再於物業落成後才正式供樓,支付餘下樓價,發展商提供的折扣優惠通常較少,買家在收樓前3個月才申請按揭。由於建築期付款時間尚遠,要小心建築期付款風險,包括估價不足、申請人收入及樓市有變數等,種種因素有機會導致銀行最終批出的按揭貸款額不似預期。

即供VS建期 按揭申請次序

即供

1.入票及揀樓
2.簽署臨約及支付細訂
3.簽署正式買賣合約、支付部份樓價及支付印花稅,向銀行申請按揭
4.簽署樓花按揭契及其他法律文件
5.根據按揭合約向銀行還款
6.收樓入伙
7.簽署現樓按揭契及其他法律文件

建期

1.入票及揀樓
2.簽署臨約及支付細訂
3.簽署正式買賣合約、支付部份樓價及支付印花稅
4.於臨近入伙期才申請按揭
5.收樓入伙
6.簽署現樓按揭契及其他法律文件

樓花可否選用按揭保險?

如果買家選用即供付款,申請按揭不能選用「林鄭PLAN」(按揭保險新例,即800萬以下可承造九成按揭),但仍可以選用按揭保險舊例,600萬以下可申請最高八成按揭,400萬以下最高九成按揭

如果選用建期付款可使用「林鄭PLAN」(又稱按揭保險新例,即800萬以下可承造九成按揭,800至900可申請八至九成按揭,900至1,000萬申請最高八成按揭)。

發展商按揭如何做?

如果買家不選用按揭保險,便要根據金管局按揭指引的按揭成數申請按揭,即1,000萬以下最高六成按揭,1,000萬以上最高五成按揭。發展商為了鼓勵買家入市,會與財務公司合作推出發展商按揭,不少發展商按揭以「呼吸Plan」形式,即買家在毋須壓力測試情況下便可申請按揭上車,但經過指定蜜月期(一般為2至3年後)按揭利率大幅增加,屆時業主便要考慮轉按。

甚麼情況下會出現樓花撻訂?

買賣雙方簽署臨時買賣合約後,需要在5個工作天內簽署正式買賣合約(5%),並根據合約支付餘下樓價。如果買家無法履行承諾,交易便會終止,賣方收取騎約訂金。如果簽署正式買賣合約後,買家沒有履行承諾,除了要沒收所有訂金,甚至有可能根據合約條款賠償賣方重售後的招致的損失。不論是任何兩種情況,均稱為「撻訂」。一手樓/樓花撻訂原因眾多,主要原因包括買家申請按揭出現問題或睇淡後市。

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