【新樓按揭】高成數按揭及付款優惠 隱藏風險睇真啲

新盤交投氣氛熾熱,對於打算買入一手住宅之買家,需要注意新盤的按揭與一般二手物業的按揭有所不同,部份發展商的優惠會影響到按揭貸款。

新盤優惠多 按揭貸款受影響

一般而言,發展商會為新盤提供的優惠主要分為樓價的價格折扣,以及不同名目的現金回贈。銀行在批出按揭貸款時,會將以上兩個優惠金額,在按揭貸款上作扣減。

假設一個700萬元的新盤,買家以即供付款方式購買,可獲得20%的折扣,即560萬元。有關折扣後的價格會在臨時買賣合約上寫上,銀行會以560萬元去計算按揭成數。如買家申請6成按揭,即最高可獲560萬X60%=336萬元。

不過,有關金額並不代表銀行最終批出的貸款額。因為,銀行還會考慮到發展商所有現金回贈補貼,如果發展商額外再提供10萬元的傢俬費現金回贈,則銀行會在336萬元的基礎上,再扣減10萬元的現金回贈。最終買家從銀行得到的貸款為326萬元。

發展商高成數按揭細節

第二項要留意的是,由於新按保不包括樓花物業,因此發展商大部份都會提供一按高成數按揭,或是在銀行承造一按後,再由發展商指定的財務公司額外批出二按予買家。而選用二按計劃的買家要留意,一按銀行是會知道買家使用二按,並會計算壓力測試時加上二按的供款。如買家未有考慮到二按部份的壓力測試,可能會無法通過入息審查,最終要撻訂收場。

假設最終價格是800萬元的物業,6成使用銀行按揭,餘下2成使用發展商按揭。其中銀行按揭為30年還款期,2.5厘息,則每月供款約1.9萬元,壓力測試約為4.5萬元。至於二按部份,25年還款期,頭3年為2.5厘息,及後會增至5厘息,有關部份計算壓力測試會使用最高息率5厘再加3厘息計算,則是8厘。因此二按160萬元貸款的每月供款約9,400元,壓力測試要求約為2.1萬元。銀行會將兩者相加(4.5萬元+2.1萬元),借款人的入息要求為6.6萬元,而不是單單一按的4.5萬元。

若買家未有計算到二按部份,而誤以為只要滿足一按便能通過壓力測試,可能需要增加首期,或是加擔保人才能獲批按揭。

至於使用發展商的一按高成數按揭,有關貸款要求並沒有受金管局規管,不是必需要做壓力測試,相對較銀行寛鬆。但是發展商亦有其標準,買家使用前最好了解清楚。同時,由於發展商按揭大都會在過了2至3年後大幅增加利息,屆時買家需要轉按到傳統銀行,並且要進行壓力測試。所以不要誤以為能夠通過發展商的貸款要求,就代表日後亦能通過貸款審批轉按到其他銀行。

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