【新盤按揭】「免息供本」「免息免供」着數嗎?

新盤的付款方法五花八門,最近位於長沙灣新盤的發展商更新付款辦法,推出九成按揭計劃及第二按揭計劃,兩個計劃分別享有首年「免息供本」及「免息免供」優惠。究竟兩個計劃有甚麼細節?置業人士選擇這些供款計劃要考慮甚麼因素?今次一過為大家拆解。

九成按揭計劃小心利率變化

該新盤的九成按揭計劃首年可享有免息供本優惠,13至36個月的按揭利率為P-2.5%(實際按息2.5%),37個月開始的利率為P+3%(實際按息8%)。整個按揭計劃最長為30年,申請人需要提交文件證明還款能力,包括信貸報告、收入證明及銀行紀錄。

發展商九成按揭的好處是能幫助首期不足的置業人士上車,以900萬單位為例,90萬元首期便可以上車,首年置業人士首年更可以免除利息開支,在經濟不景氣的情況下,能夠減低短期的置業成本。900萬單位如果以實際按息2.5%計算,原本首年本金加利息為384,057元,免息供本情況下首年只需供款本金183,652元,原本的利息20萬得以免除。

不過置業人士要注意,有關按揭計劃有成本開支,申請人申請按揭時需要支付貸款金額1%或繳付10,000元的按揭申請費,並以較高者為準。例如900萬物業承造9成按揭,貸款額為810萬,申請費便達81,000元,樓價愈高申請費便愈多。其次要注意三年後的利率達8%,第四年的利息開支高達近60萬,在高息供款來臨前必須盡快轉按。

二按仍需壓力測試

發展商推出的另一個二按計劃,能夠協助置業人士申請高達成交金額30%的二按貸款,申請人必須向某幾間指定銀行申請一按貸款,並獲得該銀行同意第二按揭,才能處理申請。利率方面,首12個月的免息免供期,13至36個月的利率為P-2.5%,37個月開始為P+3%,貸款年期不得超出一按年期或30年。二按的申請費較一按低,為貸款額的0.5%或5,000元,假設900萬單位使用三成二按,貸款額為270萬,手續費即為13,500元。

二按計劃雖然同樣能協助置業,但與剛才一按計劃一樣,要小心三年後的高息負擔。另外,銀行在審批申請人按揭時,會根據二按的最高息部份進行壓力測試,申請人在一按申請時未必能通過。最後,由於二按必須由第一按揭的銀行及發展商審批,通過兩關後才能正式批出,申請人應小心風險,預留更多資金應付供樓開支。

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