【聯名買樓】落一個名定兩個名?日後套現如何做?

由於政府對於非首置人士買樓會收取15%的樓價印花稅,因此不少夫婦買樓時,都盡量嘗試以單名買樓。不過,其實只要使用近親轉讓,先以聯名買樓,反而方便日後套現,再買第二層物業。至於具體操作又會是如何?

聯名買樓易過壓測

相對於單名買入物業,由於聯名買樓是會計算二人的入息,對於入息較低的上車客而言,會較易通過壓測。至於如果日後想買第二層物業,更可以透過近親轉讓,將原有物業按揭重造套現,以取得買入第二層物業的首期。

在新按保下,600萬元以上至1000萬元的物業都可以申請高成數按揭,由過去最高6成增加至9成。雖然一般來說,按揭保險計劃是不接受「轉按套現」或「加按」的。即是若業主現時的未償還按揭貸款是樓價的6成,是不能透過轉按至按保,重做按揭至9成按揭套現。

聯名物業近親轉讓可申請高成數按揭

不過,利用近親轉讓,情況就不一樣。假設一對夫婦聯名持有物業,各佔一半業權。日後丈夫將所佔有一半業權轉至妻子名下,妻子是可以申請高成數按揭,以套現現金。

例如夫婦早年以6成按揭買入一個600萬元的物業,經過幾年物業已升值至700萬元,餘下約430萬元按揭貸款。如要套現,丈夫可以將一半業權轉售至妻子,當中需要支付印花稅及律師費,印花稅會按業權比例的樓價計算。700萬元的一半即350萬元,樓價的對應印花稅率為2.25%,印花稅約為7.88萬元。

完成轉讓後,丈夫回復首置身份,妻子則可申請按保重做按揭,700萬最高按揭成數為9成,貸款630萬元,減去430萬元的原有按揭貸款,可套現200萬元,作為新物業的首期。要留意的是,丈夫再買物業時不能以首置身份申請按保,因為妻子已申報原有物業是自住用途,按保不會接受夫妻二人分開居住的理由,讓二人各自的物業都能申請按保。

至於如果單位是全權由丈夫持有,並以近親轉讓方式,出售予妻子名下,則不能夠申請按保加按套現。因此,單名買樓雖然亦能保留首置身份,但卻失去了套現的機會。

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