【買樓防伏】拆解撻訂4大原因 如何避免?

最近香港物業出現多宗撻訂個案,除了白石角新盤嘉熙出現連環9宗撻訂,早前有買家簽臨約買入九龍塘延文禮士道項目雋睿,已繳付100萬作訂金,但最終交易沒進展,預料獲發展商沒收所有訂金。撻訂個案涉及至少數十萬金額,究竟一般撻訂的原因是甚麼?有甚麼方法避免?

原因(一):忘記有額外貸款

第二種撻訂原因是計錯數,置業人士一般知道買樓需要經過壓力測試,但往往忘記自己尚欠一筆私人貸款,導致最終難過壓測。現時供款與入息比率下,每月供款佔每月入息不得高於50%,而在利率增加3%的壓力測試情況下,每月供款佔每月入息不得高於60%。如果申請人月入僅僅符合要求,但原來忘了自己本身欠私人貸款,便有機會未能過到這兩個門檻。不過,在此情況未必只有撻訂一路,可考慮加入擔保人,二人的入息相加以通過壓力測試,避免損失訂金。

原因(二):忽略樓齡人齡考慮

銀行決定按揭還款年期的長度,需要考慮樓齡及人齡的因素,樓齡方面銀行一般以「70減」或「75減」處理,假設物業已有50年樓齡,銀行再以70減處理,最長的按揭還款期便只有20年(70-50),人齡一般則以「75減」處理,如果借款人已有60歲,還款期便只能長達15年(75-60)。

還款期縮短不但增加每月供款,還會影響壓力測試要求,假設貸款額為500萬,如果還款期為30年,壓力測試入息要求為47,315元,如果為20年,壓力測試後月薪要求為52,990元,如果借款人月入50,000元,便無法通過壓力測試,有機會出現撻訂風險。除了選擇樓齡較新的物業,如果借款人年紀太大,可考慮加入較年輕的擔保人,銀行便會以較年輕人士年齡計算還款期。

*假設為實際按息2.5%,以上例子只供參考

原因(三):建築期估價風險

不少撻訂個案會發生在一手樓花物業,主要原因現時買入樓花有分為「即供」及「建築期」樓花,後者在直接入伙才正式上會。由於樓花開賣至入伙相距6至18個月,在正式上會的時候,銀行有機會出現估不到價,估價與樓價相差愈遠,需要增加的首期便愈多。要處理問題,除了一早預備更多首期資金或以即供付款,由於不同銀行估價各有差異,上會時可以比較不同銀行,選擇最切合心意的估價。

原因(四):移民或擔心後市

近日亦有多宗撻訂個案出現,原因與個人資金需要或後市有關,有買家有移民打算,上月本來決定買入粉嶺御庭軒單位,並已支付15萬訂金,但其後因移民打算決定撻訂,訂金連傭金共損失30萬。另一情況是買家看淡後市,認為將來樓市會下行,故寧願即時撻訂止蝕,再選擇低位時再入市。有買家月中買入東環單位,但眼見局勢有變,故決定撻訂20萬。置業始終是人生大事,買樓前應詳細考慮各種情況,才決定應否入市。

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