入市樓花前做定功課(二)

上週筆者向各位講解購買樓花時的事前準備及流程,包括做足事前調查,計算及準備所需資金,理解及評估個人經濟能力以及申請按揭貸款的入息及資產要求,如一切順利便可「入票」作登記認購。今集筆者將會講解購買成功後的簽約及付訂流程,以及如何選擇樓花的付款方法。 

簽約及付訂

當準買家成功抽中登記認購後,便可於樓盤開售日期內按發展商的抽籤次序揀樓,揀選心水單位後,就要即時簽訂臨時買賣合約(臨約)以及支付樓價5%的臨時訂金(細訂),並於臨約後的5個工作天內簽訂正式買賣合約,於指定日子(視乎發展商而定)支付另外5%的加付訂金(大訂)及於簽訂正式買賣合約後30個工作天內繳付印花稅。

樓花的付款方法

有關樓花的付款方法,發展商一般都會提供建築期付款(建期)及即供付款(即供)兩種付款方式給買家選擇。「即供」是指買樓後及於指定日子內完成交易後立即開始供款,此方法可讓發展商即時套現資金,所以發展商一般會提供更好的折扣回贈吸引買家選擇。至於「建期」則是指當樓宇建成及完成指定文件,買家正式收樓及上會後才開始供款,因發展商套現資金需時,所提供的折扣回贈都比「即供」少(一般少約2至4%,並視乎建築期長短)。

兩種付款方法都各有利弊。使用「即供」可享更多折扣回贈,但若果買家現時是租屋人士,新屋入伙前每月就有機會同時肩負供屋及租賃兩項支出,因此租屋人士揀選「即供」前要慎重考慮個人經濟能力。相反,如使用「建期」則沒有雙重支出的負擔,因而較多換樓客及租屋人士選擇。

自政府推出新按保措施後,更多首置客偏向選擇「建期」購買樓花(近期新界一個熱賣新盤,建期付款買家更多於八成),藉以申請高成數按揭並以較低首期去置業(因繳付首期後,尾數可於物業落成後於銀行申請按揭上會,符合新按保計劃「已落成住宅物業」之規定)。但買家亦需注意,銀行是以物業落成時的價值計算估值,若果未來市況轉差,買家於申請按揭時,銀行有機會因估價不足而未能批足按揭,屆時買家可能需付更多首期。因此建議使用高成數按揭之買家要預留一定數目之資金,以策萬全。

 

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