定息按揭啱你使?

政府最新一份財政預算案,關於樓按的措施着墨不多,當中廣受討論的是政府與香港按揭證券有限公司合作推出定息按揭計劃。是次計劃是以試驗性質進行,並以三款定息按揭供客戶選擇,包括10年期(2.75厘利息)、15年期(2.85厘利息),以及20年期(2.95厘利息)。定息期完結後,借款人可繼續選擇採用定息按揭或轉為浮息續期(若選用浮息,利率將為最優惠利率減2.35厘)。

定息按揭即指在供款期間,息率是固定不變,在反映成本及風險溢價的情況下,一般年期越長,利率亦相應增加。好處除了讓客戶有更多選擇,借款人亦毋須符合加息壓力測試,而且對於部分人士,尤其非固定入息客戶,定息按揭能穩定供款,減低他們面對利率波動的風險。

定息按揭在一些發達國家是主流選擇之一。以美國為例,30年定息按揭以及15年定息按揭在當地較為普及,當中30年定息按揭更早於1970年代成為標準按揭計畫,至今仍受當地人廣泛選擇。而最為人津津樂道的是美國股神畢菲特接受電視台訪問時談及*,於1971年使用30年定息按揭購買了加州一間價值15萬美元的度假屋,並且形容30年定息按揭是「世上最好的投資工具」。

美國於2015年12月起至2018年合計加息9次,共2.25厘,而香港亦於2018年9月加息1次。2018年當時市場預期加息步伐將會繼續加快,因此多人選用定息按揭產品以鎖定息率,選用比例曾高達五成。但由於香港近年因成本問題,銀行已漸漸暫停推出定息按揭計畫,普遍客戶大多選擇H按(一月份H按計劃在按揭產品中市佔達八成),而且一個月拆息於近日連創新低,料未來選用H按的客戶將會增加。

總括而言,以息率比較,是次定息按揭計劃對客戶的吸引力雖然不算大,但是置業是長遠計劃,現時平均還款年期仍維持於高位(最新金管局住宅按揭統計數據為27年),期間亦有機會再次經歷加息周期,對於想要穩定地控制每月供款的人士仍有一定吸引力。加上新措施有助發展一個長期穩定的按揭市場,而市場上有多一項按揭選擇,絕非壞事。

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