按揭放寬全面睇(一)

在最新的施政報告中,涉及了不少房屋政策,當中最令人關注的是為首次置業人士放寬按揭保險計劃的樓價上限,可承造最高九成按揭貸款由樓價上限400萬元增至800萬元;承造最高八成按揭貸款由樓價上限600萬元增至1,000萬元,而借貸八成以上至九成必須是固定受薪人士。此外,以下幾點亦是首置客考慮置業時需要注意的事項:

  1. 符合「首置客」的定義

「首置客」的定義是指簽署買賣合約時未持有香港住宅物業的永久居民,因此未曾持有物業的人,以及曾經持有但已出售或轉讓的人亦可算是首置客。首置客在購買物業時都可享有不同優勢,除了有機會申請高成數按揭,更可獲豁免15%從價印花稅,只需按第二標準稅率繳稅,令買家慳唔少。

  1. 首期減少但入息要求相應提高

新措施下供款比率上限劃一至50%,假設一個800萬元樓價單位,以往只能成做六成按揭,現時新措施下按揭成數上限提升至九成,可即減少240萬元的首期開支,減幅達75%,但因貸款額增多,每月供款則由$19,279增至$28,919,升幅達到50%,入息要求需達到$57,838(沒有壓力測試計算下),另需額外加保險費。

  1. 保險費增加

在一般情況下,住宅物業的銀行按揭成數最高為六成,而對於首置客想借超過六成,是需要經過按揭保險公司作擔保,並且支付按揭保險費。按揭保險費是以貸款額計,繼續以800萬元樓價單位為例,承造九成按揭,按揭年期為30年,使用一次付清保險費的保費率原為4.35%,在新措施下,申請承造按揭要額外多交15%保險費,即保險費為$7,200,000x(4.35%+(4.35%x0.15))即等於$360,180,保費雖可加借於貸款額內並於每個月還款中攤分,但最終入息要求亦會增加。

縱使今次新按揭措施十分吸引,但有關措施實質是想協助有能力供樓但首期不足的人士,因為新措施下建議買家可向銀行或按揭轉介機構作免費諮詢,以增加批核的成功率。

 

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