按揭難題三寶 – 樓齡篇

最近一套十分火紅,以靈異故事為題材的電視劇集正式曲終人散,不過現實中的按揭問題仍然與我們息息相關。繼上篇分享了凶宅的按揭須知,今篇就轉談另一按揭難題-「高樓齡」。究竟樓齡達多少年才為之「高」呢?銀行如何審視樓齡高的按揭申請?

香港自開埠以來由小漁村逐漸發展成現今舉足輕重的亞洲國際都會,香港人的居住環境由50年初環境惡劣的寮屋慢慢演變成高樓大廈,現時仍有不少樓宇的歷史超過50年,特別是唐樓、洋樓等不少都已經或等待清拆重建,一些投資者就是看準此類物業有可能很快被收購而入市,但當中如要承造按揭就務必要小心。

有意購入樓齡高的單位,要知道銀行多以「70減」或「75減」計算貸款年期,意思是以70或75減去樓齡或人齡,最多批出30年貸款年期,並以較少者為準。簡單舉例,假設陳先生現時30歲,打算購買樓齡55年的物業,銀行以「75減」計算按揭年期,陳先生即使年輕,最多亦只能承造20年按揭(75減55)。而假設陳先生已年屆60歲,「75減」銀行本應只批出15年按揭年期,但若陳先生的兒子同時成為擔保人,不少銀行能以較年輕的一人計算按揭年期,批出較長的按揭,惟擔保人的每月入息仍必須高於每月供款。

以上情況只應用於大廈式物業,如屋苑、單棟樓、唐樓、洋樓等,銀行對村屋的按揭年期限制會再嚴謹一點,多數只以「55減」計算最高按揭年期。因此,如業主購買樓齡比較高的物業時要小心,若借貸年期縮短將影響每月入息要求及每月供款額。

對於白居二及綠表買家購買二手未補地價的居屋,銀行可批出的按揭年期亦有不同。一般來說,居屋的擔保年期為30年,並以首次發售日計算。如樓齡未足19年,銀行可批出25年及9成按揭,更毋須通過壓力測試和提供入息文件。但樓齡超過19年,銀行將扣減按揭年期或按揭成數,並不能兩全其美。相反,即使購入未夠19年樓齡的買家已年屆70歲,銀行在居屋有政府作擔保人的前題下,仍能借足9成及25年按揭。

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