新盤熱銷之謎

縱然4、5月香港樓市交投減少,當大家擔心樓市將持續受中美貿易戰及本地政治因素影響,上星期某新盤開賣近乎全數沽清。由於該盤大部份單位呎數偏細,一開始似未被市場看好,不過其後發展商改變策略,將價格稍為降低後,旋即捲起大量市場購買力,上星期推售344伙,勁收1.2萬票,並火速售出337伙,成為近月銷情最好的樓盤,可見市場購買力一直存在,只是在等一個機會釋放出來。

是次樓盤有兩個有趣現象。第一,超過300個單位成交價低於400萬元,可承造九成按揭;第二,當中更有24伙成交價低於200萬元,印花稅劃一低至100元。我們更可從此兩個現象以按揭角度解釋是次熱賣的原因。

有報導指,有名人與家人連購三宅,以用盡首置客的名義上車,假設三個單位都不超過400萬元,便有機會全部單位承造九成按揭。相比將三個單位的首期加起來,假設每個單位的首期為40萬,即合共120萬首期,亦只能購入一個600萬的單位,並承造八成按揭。另一方面,首置客的印花稅(AVD)只需按第二標準稅率繳交,即400萬元以下樓價最多只需繳付樓價的2.25%,若購入的單位不超逾200萬元,印花稅更只需100元,相信不少人因「低首期」及「低印花稅」兩大好處而入市。

從樓盤位置來說,民生商店不乏,亦鄰近公立醫院,雖然與西鐵站有少許距離,但景觀翠綠開揚,相信未來的租賃需求活躍。是次大部份單位成交價為400萬元樓下,大部份買家為年輕客戶,相信承造高成數按揭的機會很高。要注意,以按揭保險計劃承造按揭需為自住物業,否則只能按金管局標準承造五至六成按揭,首期支出將會大增。假設400萬元的單位承造九成按揭,供款30年,壓力測試要求下月入需達到$38,000以上,如未達到入息要求可加擔保人,惟根據按揭保險公司規定,九成按揭下的擔保人必須為直系親屬。

由於發展商提供的60天即供付款辦法折扣率高達22%,因此是次出售的337伙買家全數選擇此付款方法,若使用高成數按揭的買家,由於借款人須經由銀行及按揭保險公司兩邊作出資產審批,要留意時間是否足夠。還有一點,由於部份銀行考慮估價的問題,因此並不是每間銀行都願意接受樓花按揭的申請。在60天期限下,建議申請按揭保險計劃及入息不穩人士盡快尋求專業人士如按揭中介幫忙,將按揭申請配對至合適的銀行,以確保整個審批程序順利。

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