美聯:美國逾10年來首次減息 香港低息環境勢進一步延長 料8月份一二手交投回升

美聯物業住宅部行政總裁布少明表示,美國聯儲局公布最新議息結果,一如市場預期,今次美國議息後調低息率0.25厘,為逾10年來首次減息。雖然預期香港今次未會跟減,但香港低息環境勢將進一步延長,對樓市起支持作用。而8月份有多個新盤部署推出,在美國減息利好樓市消息之下,相信8月一手交投將會回升;二手方面,近期有部份業主擴闊議價空間,8月交投亦有望回升。

據美聯物業房地產數據及研究中心綜合<<一手住宅物業銷售資訊網>>資料顯示,7月份新盤售出約1,350伙,創5個月新低;不過8月份有多個新盤部署推出,加上美國減息利好樓市消息之下,相信新盤銷售有望回升至2,000伙,按月回升近5成(見圖一)。

減息 按揭 新盤

二手方面,7月份二手交投持續放慢,估計7月二手住宅成交量(由8月份二手住宅註冊量反映)將維持3,100宗的低水平。不過,近期有部份業主擴闊議價空間,加上美國減息消息下,二手交投或有望回升,預期8月二手住宅成交量(由9月份二手住宅註冊量反映)回升約1成,達3,400宗左右(見圖二)。

布少明續稱,美國自2015年底開始的加息周期,一共加息9次,息率累升2.25厘,而期間香港只「跟加」1次,而幅度僅為0.125厘,因此估計香港今次未會跟加,相信採用P按供樓人士的供樓支出未有因此減輕;不過若然未來美國進一步調低息率,香港息率亦有機會調低。

以一個600萬元單位為例,以承造6成按揭及25年還款期,假設以按息2.375厘計算,每月供款約15,925元(見表)。假如未來減息0.125厘(以按息2.25厘計算),屆時每月供款將減至約15,701元,即減少約224元。假如未來減息0.25厘(以2.125厘計算),同樣一個600萬元單位的每月供款將減至約15,479元,即減少約446元(見表)。

表:息率與供款變化

樓價 $400萬 $600萬 $800萬
按揭金額 (以6成按揭計算) $240萬 $360萬 $480萬
P按(以2.375厘計算) 每月供款(約) $10,616 $15,925 $21,233
若P按減0.125厘(按息2.25厘) 每月供款(約)

較現時

$10,467
-$149
$15,701

-$224

$20,934

-$299

若P按減0.25厘(按息2.125厘) 每月供款(約)

較現時

$10,319
-$297
$15,479

-$446

$20,638

-$595

上述均以25年按揭年期計算
以上資料僅供參考

 

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