放寬按保一周年 一文看清今年二手樓市表現

去年《施政報告》為首置人士放寬按揭保險計劃的樓價上限,可承造最高九成按揭貸款由樓價上限400萬元增至800萬元;承造最高八成按揭貸款由樓價上限600萬元增至1,000萬元。放寬按保一周年,究竟今年二手樓市表現如何?

首先樓價方面,承接去年下半年跌勢,加上今年受疫情影響,年初「美聯樓價指數」持續回落;及後疫情一度緩和,樓價亦見回升;不過,隨着第三波疫情爆發,樓價再度回軟。雖然今年樓價走勢反覆波動,但實際呈窄幅上落的格局。「美聯樓價指數」最新報164.82點,本年迄今只微跌約0.11%,而過去一年亦僅微跌約1.9%(見圖一)。

至於交投方面,今年受疫情影響下,全港二手住宅註冊量按年更加不跌反升。據美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料,今年首9個月二手住宅註冊量合共錄得34,591宗,較去年首9個月的32,001宗升約8.1%。受貿易戰、社會運動及新冠肺炎疫情等負面因素的先後影響,今年二手樓價未有大幅下挫,僅輕微調整,而交投更錄升幅。歸根究底,除了因剛性需求、無限量寬令低息環境持續、資金充裕等等因素外,放寬按保亦是支持樓市的其中一個因素。

事實上,若以各類金額的二手住宅註冊量與去年首9個月比較,不同價格的註冊宗數均按年下跌,唯獨逾600萬元至1,000萬元類別的二手註冊量,受惠放寬按保效應顯著上升,由去年首9個月的9,747宗,急升約47.7%至今年首9個月的14,399宗。可見措施協助市民上車換樓的效果立竿見影。

首9個月20大屋苑逾600萬至1,000萬元佔比由去年近6成半升至今年近8成

值得注意的是,部份大型屋苑交投甚至因此而顯著上升。據資料顯示,今年首9個月全港二手住宅註冊量按年只升約8.1%,但同期20大屋苑二手註冊量按年升約34.2%,而此20大屋苑中逾600萬至1,000萬元按年更升約66.4%(見表)。

此20大屋苑中,逾600萬至1,000萬元宗數升幅最高的屋苑是大角咀港灣豪庭,按年升近1.62倍;YOHO TOWN按年亦升近1.5倍。至於新港城、峻瀅第一期及海怡半島分別升約118%、約108%及約106%。宗數排名方面,以今年首9個月計算,美孚新邨錄得逾600萬至1,000萬元的註冊個案最多,達239宗;其次為映灣園的212宗;新都城則錄196宗排名第三(見表)。

若以逾600萬至1,000萬元二手住宅註冊量佔同期整體二手住宅註冊量計算,此20大屋苑中,逾600萬至1,000萬元比率由去年首9個月約64%,升至今年首9個月約79%,當中19個屋苑比率均錄升幅,新都城海怡半島港灣豪庭新港城YOHO TOWN更增加逾20個百分點。至於今年首9個月佔比高達9成或以上的屋苑共有9個之多(見圖二)。

綜合而言,新按保措施為市民上車換樓大開方便之門,效果令人驚喜,而措施成為支持樓市其中一項主要因素。

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