移民潮對樓市影響有限 憧憬「北水重臨」續現陽春

移民再度成為城中話題,有市場人士憂慮移民成潮,近月市場亦不時錄得賣樓移民個案,更有準買家出動物色「移民急讓」的放盤。不過,綜合市場資料顯示,以移民為由的賣樓個案為數不多,料對樓市影響有限!

綜合市場資料顯示,去年11月至今,以移民為由的賣樓個案僅約50宗(詳見附錄);佔同期全港二手住宅註冊量合共約12,000宗僅佔約0.4%(見表)。

無疑,以上資料僅為部份個案,相信有部份移民人士未必會向買家透露放盤原因,令全面數字實難以掌握。不過,就算移民賣樓的數字是上述的10倍,宗數亦只不過是約500宗,相比起同期的二手註冊量,依然是極低水平。

有人選擇離開香港,但同時亦有人選擇留港。有業主賣樓移民,同時亦有買家入市置業!近期新盤銷情熾熱及二手交投暢旺,除反映剛需強勁外,亦反映置業人士對香港樓市的信心。

由於目前官方尚未有最新的移民數據,本港移民成潮與否仍有待觀察,惟觀乎過往本港的移民潮,當時人口不跌反升,並持續為本港住屋帶來需求。據保安局資料,90年至97年間共有約41萬人申請良民證移民;惟期間本港的人口數字仍然持續上升。據統計處資料顯示,香港人口由90年中的570萬人,升至97年中的649萬人,人口增加約79萬人。相信其中原因與部份移民客迴流,以及新移民來港補充有關。其後本港人口持續上升,去年中人口為751萬,較97年中更增加逾百萬人(見圖一)。

現時的情況實難與90年代初的移民潮直接比較,即使目前部分港人有移民的傾向,亦不排除有人選擇「移民不移居」,在取得海外居留身份後,相信亦會迴流香港,未會沽售手持物業。

去年外來買家大減  惟整體二手交投仍大升

此外,去年受疫情影響,「封關」措施令外地買家來港置業的個案大減。根據稅務局資料,買家印花稅(BSD – 非香港永久性居民及以公司名義入市的住宅個案均需要繳付的稅項)個案持續下跌,去年錄670宗,較2019年的2,132宗急降近69%(見圖二)。值得一提的是,該670宗BSD個案當中包括公司名義入市個案,故實際外來買家數字更低。

值得留意的是,雖然外來買家減少,但是去年樓價僅窄幅上落,根據「美聯樓價指數」資料顯示,全年僅微跌約0.92%。二手交投方面,去年二手住宅註冊量不跌反升,升至46,903宗的6年新高。縱使疫情打擊以及外來買家減少,但去年樓價穩以及二手交投升,足以反映本地置業需求殷切,足以支撐大市(見圖二)。

展望2021年,隨着疫苗面世,疫情有望逐步減退,經濟逐漸復甦,早前作壁上觀的準買家入市意欲料將增加,預計更多積聚的購買力逐漸釋放。此外,若疫情持續改善,中港亦有望恢復通關,屆時北水將重臨,內地客來港置業的個案有機會回升,特別是對豪宅市場帶來需求,預期今年一二手交投將增加,樓價有望穩中向好。

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