置業需求有幾強勁?

香港面對經濟下行壓力,失業率上升至逾十年新高;然而,樓價從低位喘穩回升,5月份住宅交投表現亦相當突出,表現與經濟情況有所背馳。歸根究底,與本港置業需求強勁不無關係。

值得留意,住宅交投回升之際,外來買家來港置業情況卻大減,買家印花稅個案(BSD – 非香港永久性居民及以公司名義入市的住宅個案均需要繳付的稅項)走勢下滑可見一斑。據稅務局資料顯示,BSD個案持續下跌,由去年10月296宗逐步回落,去年12月已跌穿百宗水平。今年受疫情影響下,宗數進一步減少,5月份跌至只有32宗(見圖一),為有紀錄以來新低。

若以首5個月累計,今年BSD個案合共只有258宗,比起去年同期839宗大跌近7成。若與同期整體住宅註冊量作對比,綜合土地註冊處資料,不包括一手公營房屋之下,今年首5個月一手私樓二手住宅註冊量合共錄21,325宗,按此計算,期內BSD個案僅佔約1.2%左右,即意味着絶大部份為「本地內部置業需求」!

內部需求主要來自結婚上車,而去年10月中政府放寬按揭保險計劃,由首次置業人士借取而合資格受保的九成按揭的物業價格上限由400萬元提升至800萬元,而合資格受保的八成按揭的物業價格上限則由600萬元提升至1,000萬元。計劃協助市民上車及換樓,並成為今年首5個月逾600萬至1,000萬元二手住宅註冊量得以按年逆市上升的動力。

雖然早前疫情積壓了一批置業需求,但隨着情況穩定後,購買力陸續釋放,帶動樓價從低位喘穩回升,5月份住宅交投向上已可見一斑。歸根究底,與本地內部置業需求強勁不無關係。

除了本港置業需求強勁外,利率低企亦是其中一個支持樓市的動力。首先美國聯儲局於3月份突發性減息兩次,重回「零息時代」,並重啓量化寬鬆政策,甚至實行「無限QE」。而本港銀行結餘亦由4月中約541億港元升至最新(6月12日)約1,221億港元,升幅超過1.2倍(見圖二)。資金氾濫,相信本港息率維持低水平,相信有助穩定港樓市場;第二,本港疫情持續改善,市場憧憬疫情漸漸緩和;第三是樓市早前積壓一批購買力,隨着疫情穩定陸續釋放,當中5月份一二手交投市況已反映出來。

新盤銷售量創一年新高   10大屋苑則創14個月新高

發展商重拾推盤步伐下,5月新盤銷售量達2,100伙,按月升逾1.6倍,創一年新高。二手方面,綜合美聯分行資料,5月份10大屋苑成交量共錄313宗,按月升約6.8%,並創14個月新高(見圖三),可見5月一二手交投齊向好,可見近期本地「內需」購買力強勁!按10大屋苑表現推算,估計全港二手住宅交投有力進一步挑戰5,000宗水平。因簽署買賣合約至遞交到土地註冊處註冊登記需時,料6月份註冊量將反映出來。

樓價連升8  本年迄今樓價掉頭回升約0.24%

疫情受控下,樓價亦止跌回升,「美聯樓價指數」最新報165.40點,連升8周,累積上升約3.46%,而本年迄今樓價掉頭回升約0.24%。

承接近期新盤熱鬧的市況,加上發展商為收復首季失地,相信6月份市場上仍有多個新盤登場。預期料6月新盤市場仍「百花齊放」,相信發展商在訂價上未會大幅減價促銷,僅以貼市價推盤吸客。

新盤搶佔市場焦點,加上中美關係仍然緊張,市場氣氛趨觀望,估計二手成交有機會放緩,料7月份註冊量反映出來。

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