美國連環突擊減息 「零息時代」再現 長遠對樓市帶來支持

面對新型肺炎疫情於全球蔓延,為了緩和疫情對經濟的衝擊,美國聯儲局於3月不足兩周突發性減息兩次,共減息1.5厘,重回「零息時代」,而多國央行亦宣布減息。與此同時,聯儲局先宣布重啓7,000億美元的量化寬鬆政策,其後更啟動無限量化寬鬆QE政策。

美國減息及無限QE,加上各國央行同樣減息與放水,雖然正面效應未必會於短期內釋放出來,但長遠而言,對實物資產的樓市帶來支持作用。

交投方面,3月份無論一手抑或二手住宅交投均見上升,當中一手受惠於發展商重啟推盤步伐。綜合<一手住宅物業銷售資訊網>計算,3月新盤售出約880伙,已大幅超越2月約350伙約1.5倍。至於二手方面,交投亦見上升,惟反彈力道未及一手。綜合美聯分行資料,3月全港10大屋苑共錄242宗,按月升約6%左右。

受疫情影響,新盤推售預計放慢,主要銷售貨尾為主。預計4月一手銷售只有500至600宗水平;二手方面,減價盤有所回升,加上實力用家伺機入市,相信二手成交有機會維持於3,000宗以上的水平。

空置率回落至3.7%低水平   住屋實質需求強勁

除了3月市況,月底差餉物業估價署公布「香港物業報告2020」初步統計數字。報告指出去年私樓空置率再次回落,由18年4.3%跌至19年3.7%低水平(見圖一)。空置率處低水平,反映住屋實質需求強勁。

值得留意,去年已落成的13,640個單位中,有部份因未取得滿意紙而未能入住的單位,報告界定為「空置」。而此類「空置」單位達7,340個,若扣除此類單位後作計算,去年空置率將由3.7%跌至約3.1%。

美聯信心指數」連跌2周 按周續跌1.4%

美聯信心指數」(MCI)方面,最新指數報57.7 點,較前一周的58.5點下跌1.4%,連跌2星期(見圖二)。即使美國減息及推出量化寬鬆等利好消息,但全球肺炎疫情持續,本地個案亦明顯上升,部份行業因應疫情的變化需要暫停營業,利淡消息影響部份業主信心,急於沽售的業主減價出售單位,導致減價盤續升,信心指數回落,並維持於「信心指數平均值之下」,目前樓市未能擺脫好淡爭持的局面。

值得留意,根據美聯物業網站的減價盤比率反映,在全港三區之中,九龍區減價盤佔比較高,九龍灣、荔枝角及觀塘依次成全港減價盤佔比最多的頭三個地區。

若以單位面積劃分,減價盤主要集中於中小型單位,即A、B及C類單位,即實用面積少於約1,075平方呎的減價盤佔比則較多,比起大型單位,即D及E類單位,即實用面積約1,076平方呎或以上為高。

美聯樓價指數」連跌7星期 按周跌約0.52%

至於最新「美聯樓價指數」已連跌7星期,最新報161.26點,按周跌約0.52%,而本年迄今樓價累積跌幅進一步擴闊至約2.27%。美國減息及QE利好消息的同時,疫情肆虐打擊經濟,好淡爭持未改。「美聯信心指數」(MCI)連跌2星期,料稍後於樓價指數反映出來。

美聯信心指數」(MCI)簡介

美聯信心指數」(MCI)是根據美聯物業網上搵樓的網盤價格變化製作而成,於每個星期一公佈,從網盤的價格轉變,反映業主的放盤態度,以作為未來樓價走勢指標。指數上升代表減價盤減少,樓價上升機會增;指數下跌代表減價盤增加,樓價下跌機會大。信心指數走勢是徘徊於0至100之間,100點表示放盤業主全面看好,0點則表示放盤業主全面看淡,「信心指數平均值」則是此指數由2018年初至今的平均值,屬睇好或睇淡後市的分界線。當「美聯信心指數」(MCI)跌穿此指數的平均值時,表示樓價有機會由升轉跌或跌勢加快。當「美聯信心指數」(MCI)升穿此指數的平均值時,表示樓價有機會由跌轉升或升勢加快。指數的升跌幅並非直接反映樓價升跌幅,但從指數走勢可推測4星期或之後樓價向上或向下的趨勢。

 

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